Alquilar un local de tu propiedad conlleva una serie de obligaciones fiscales. Estudiaremos cómo tributa en el Impuesto sobre la renta y en el IVA. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el alquiler de local de negocio dentro del arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

Como hicimos para el alquiler de vivienda habitual, vamos a analizar las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento.

¿Debes darte de alta en Hacienda al alquilar un local de tu propiedad?

Si quieres arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debes darte de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.

Presentarás el modelo 037 para darte de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.

Si alquilas un local de tu propiedad deberás darte de alta en Hacienda y repercutir #IVA Clic para tuitear

El epígrafe que corresponde es 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”. Así comunicarás a Hacienda que alquilas un local de tu propiedad y que debes realizar declaraciones de IVA.

Todo lo que debes de saber sobre la tributación del alquiler de inmuebles

Impuesto sobre el Valor Añadido

¿Debes tributar por IVA al alquilar un local de tu propiedad?

En el momento que alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Sólo estará exenta de este impuesto cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda. Así lo señala el artículo 20.Uno.23º b) de la Ley del IVA.

Al alquilar un local de tu propiedad debes facturar con IVA y presentar declaraciones trimestrales por este impuesto.

Alquilar una vivienda donde se desarrolla una actividad profesional

Tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho. ¿El alquiler está sujeto a IVA en su totalidad o sólo por la parte del importe que corresponde a despacho profesional?

La consulta de la Dirección General de Tributos V0044-19 resuelve esta duda. Como su destino no  es el uso directo y exclusivo como vivienda estará sujeto y no exento de IVA.

Por el arrendamiento de un inmueble como vivienda y despacho deberás repercutir el 21% de IVA sobre el importe total del alquiler #IVA #AlquilerDeInmuebles Clic para tuitear

¿Y si el arrendamiento se formaliza en dos contratos diferentes? La consulta V3151-14 señala que esto no modifica la realidad económica de la operación, por lo que la totalidad del alquiler deberá tributar por IVA.

¿Y si el local se utiliza para fines particulares?

Si el arrendatario quiere alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás repercutir IVA. Recuerda que la Ley sólo declara exento el alquiler de inmuebles para uso exclusivo como viviendas.

Da igual que el inquilino realice o no actividad económica. Tendrás que repercutir IVA al 21% y declararlo en el modelo 303 cada trimestre.

Base imponible del IVA al alquilar un local de tu propiedad

Deberás repercutir IVA al 21% sobre el importe total del arrendamiento. Renta del alquiler, comunidad de propietarios y cualquier otro concepto que esté incluido en el contrato.

Debes repercutir IVA por el total de la contraprestación (renta y cantidades asimiladas y accesorias) al tipo general del 21% y presentar declaraciones trimestrales de IVA pudiendo deducirte el IVA soportado por las inversiones o gastos realizados en el inmueble.

Si repercutes al inquilino gastos que están a tu nombre (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.

Así lo señalan el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V2290-06 de la Dirección General de Tributos. Ésta última especifica que dado que tanto la luz como el agua son un coste del propietario (las facturas se emiten a su nombre) que repercute a los inquilinos, estas cantidades no pueden tener la consideración de suplidos; por tanto, formarán parte de la base imponible del alquiler.

Resumen anual de IVA

En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Sólo tendrás que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.

Pero si el alquiler terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí deberás presentar el resumen anual con los datos correspondientes al período en el que se alquiló el local.

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Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local de tu propiedad

Como el que te paga es un autónomo o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta de tu IRPF. En 2019 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que lo pongas en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras. Así lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.

Si quieres conocer más sobre este tema lee

retencion sobre el alquiler

Cómo y cuándo practicar retenciones sobre el alquiler de inmuebles.

Ejemplo de factura por alquilar un local de tu propiedad

Supongamos que alquilas un local por 500 euros mensuales, el desglose de la factura a emitir es:

factura alquilar local

Trimestralmente debes liquidar el IVA (105 x 3 = 315€, salvo que puedas deducirte IVA soportado por inversiones o gastos relacionados con el inmueble) y el inquilino ingresará la cantidad que te ha retenido en el trimestre (95 x 3 = 285€) utilizando el Modelo 115.

Si el inquilino está obligado por contrato a pagar el IBI (100 €), ese mes el desglose de la factura será:

factura alquilar local ibi

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Como arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

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