Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?

Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como por ejemplo

Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.

La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.

Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.

Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF

El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.

Cuando se comparte la propiedad, cada coopropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.

Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso 4, “arrendado como inmueble accesorio”, sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.

Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos.  Los que considera hacienda son:

Ingresos íntegros

Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:

  • las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
  • el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
  • las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.

Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:

  1. que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
  2. que el inquilino se declare en situación de concurso.

 

Todo lo que debes de saber sobre la tributación del alquiler de inmubebles

 

Gastos deducibles del alquiler de vivienda

Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:

  • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca)
  • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses)
  • Gastos de conservación y reparación del inmueble (pintura, arreglo de instalaciones…)

Si estos gastos suman más que los ingresos, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, respetando el mismo límite.

  • Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
  • Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
  • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
  • Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
  • Primas de contratos de seguros.
  • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
  • Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

– coste de adquisición satisfecho

– valor catastral

sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.

  • Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos..): 10% del coste de adquisición.

Reducción del 60%

Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.

El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.

Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del 60% en #Renta2018, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Clic para tuitear

 

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¿Puedes aplicar la reducción del 60% si no declaraste el alquiler en su momento?

Hacienda niega el derecho a aplicar la reducción del 60% cuando el contribuyente no declaró en su día los ingresos obtenidos por el alquiler. Se ampara en una Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) de marzo de 2017 dictada en unificación de criterio.

El TEAC defiende que en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF se afirma que la reducción se aplicará respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Por lo tanto, si el contribuyente no declaró tales ingresos, no tiene derecho a la reducción.

 Eso sí, si regulariza su situación y declara los ingresos antes de que Hacienda lo requiera, si tiene derecho a aplicar la reducción.

Sin  embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y el de Valencia defienden que el artículo habla de declarar y no especifica que la declaración se realice antes de que se notifique la comprobación de Hacienda. Además, si no se considerara la reducción, se produciría una doble penalización al contribuyente:

  • Imponiéndole normalmente una sanción por dejar de ingresar (recuerda que se ha declarado fuera de plazo con requerimiento de la administración).
  • Negándole el derecho a aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda.

Pero hay otros Tribunales Superiores de Justicia que son contrarios a este criterio. Por eso, el Tribunal Supremo ha admitido a trámite un recurso de casación para aclarar y precisar que se entiende por “rendimientos declarados por el contribuyente”.

Conviene recurrir cualquier liquidación que te notifique Hacienda en la que te niegue la aplicación de la reducción por este motivo.

Si no la recurres, la liquidación será firme y no podrá revisarse si finalmente el Supremo declara que los contribuyentes tienen derecho a aplicar la reducción incluso cuando los ingresos del alquiler se declaren por una comprobación de Hacienda.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?

Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2007 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.

Los gastos que ha soportado son:

– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros

– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros

– IBI: 225 euros

– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes

– Seguro: 150 euros

– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).

– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.

Para determinar el rendimiento

Ingresos íntegros                8.400

– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación

(1.600+300)

            – 1.900

– Otros gastos fiscalmente deducibles

(225+50×12+150+2.475+450)

            – 3.900
                         Rendimiento neto                2.600
Reducción (60%)             – 1.560
                         Rendimiento neto reducido                1.040

María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.

¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.

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