Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?

Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo

Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.

La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.

Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.

Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF

El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.

Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.

Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso  “arrendamiento como inmueble accesorio”, sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.

Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos.  Los que considera hacienda son:

Ingresos íntegros

Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:

  • las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
  • el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
  • las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.

Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como “saldo de dudoso cobro” la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:

  1. que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
  2. que el inquilino se declare en situación de concurso.

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Gastos deducibles del alquiler de vivienda

Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:

  • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
  • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
  • Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
    • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
    • Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Si estos gastos suman más que los ingresos, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, respetando el mismo límite.

  • Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
  • Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
  • Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: ​Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
  • Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
  • Primas de contratos de seguros.
  • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
  • Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
    • Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
    • Valor catastral

sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.

  • Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.

Reducción del 60% en los rendimientos del alquiler de vivienda

Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.

El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.

Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del 60% en #Renta2023, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Clic para tuitear

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No reducción fiscal del 60% en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF

La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal  modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del 60% en arrendamientos de viviendas.

Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal del 60% sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #IRPF Clic para tuitear

Por lo tanto

  • Sólo podrás aplicar la reducción del 60% sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aún cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
  • La reducción del 60% no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024

Se aplicarán sólo a los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

En 2023 sigue vigente la reducción del 60%.

Pero, a partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:

Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:

  • Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
  • Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:

  • Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
  • Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.

Las nuevas reducciones sólo se aplican a partir de 2024 y a los contratos celebrados a partir del 26/05/2023. Los celebrados antes continuarán aplicando la reducción del 60%.

Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:

  • El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
  • El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
  • En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
    • el precio de adquisición
    • el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos

La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo

Si posteriormente alquilas la vivienda a terceros podrás deducirte en ese momento los gastos pendientes procedentes del arrendamiento a familiares (siempre que no hayan transcurrido más de 4 años).

Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler

Para la declaración de la renta de 2021 y años posteriores se han aprobado nuevas deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas, realizadas y pagadas a partir del 6 de octubre de 2021.

El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:

  • la vivienda habitual
  • viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
  • aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2023)
  • un edificio residencial

La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas.  Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?

Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2012 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.

Los gastos que ha soportado son:

– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros

– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros

– IBI: 225 euros

– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes

– Seguro: 150 euros

– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).

– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.

Para determinar el rendimiento

Ingresos íntegros                8.400

– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación

(1.600+300)

            – 1.900

– Otros gastos fiscalmente deducibles

(225+50×12+150+2.475+450)

            – 3.900
                         Rendimiento neto                2.600
Reducción (60%)             – 1.560
                         Rendimiento neto reducido                1.040

María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.

¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.

Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.

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