Alquiler vacacional en Andalucía

La normativa andaluza para el alquiler de viviendas turísticas entró en vigor el 12 de mayo de 2016. Para que una vivienda sea catalogada como vivienda vacacional o con fines turísticos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • que se ofrezca el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos por períodos inferiores a dos meses
  • no se haga de forma gratuita sino mediante precio
  • que la vivienda esté situada en suelo residencial de Andalucía

La ley presume la habitualidad cuando la vivienda se promociona o comercializa mediante

  • canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento
  • agencias de viaje
  • empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos

Es decir, presume que hay habitualidad cuando la vivienda se anuncia en páginas web que posibilitan la reserva como Airbnb, Homeaway, Wimdu. En estos casos la administración da por hecho que quien alquila la vivienda lo hace de forma habitual y no tendrá que probar que se ha hecho en más ocasiones para sancionar con multas que oscilan entre los 2.000 y 18.000 euros.

Si se comercializa o promociona la vivienda con fines turísticos mediante carteles expuestos en el balcón o a través de conserjes, no existe esta presunción. Si la administración sanciona al titular debe demostrar que la vivienda se alquila de forma habitual.

La ley también establece la obligación inicial de presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo para iniciar la actividad como vivienda con fines turísticos.

Tipos de alquileres turísticos

La tributación del alquiler turístico variará en función de los servicios que se presten y de a quién se arriende la vivienda.

Si no solo alquilas, sino que también prestas servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos estarás realizando servicios de hospedaje.

Alquiler turístico con servicios de hospedaje

La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:

  • recepción y atención al cliente
  • limpieza periódica
  • cambio de ropa de cama y baño
  • otros como lavandería, custodia de maletas, prensa
  • a veces, servicios de alimentación y restauración

Si en tu #alquilerturístico prestas servicios de limpieza y cambio de ropa de cama y baño estarás realizando servicios complementarios propios de la industria hotelera #Renta2018 Clic para tuitear

Sin embargo, no considera servicios de hospedaje:

  • servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
  • cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
  • limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Alquiler turístico sin servicios de hospedaje

Puedes alquilar la vivienda sin ofrecer estos servicios complementarios de la industria hotelera.

Recuerda que si realizas la limpieza del interior del inmueble y el cambio de ropa antes o después del alquiler no estarás prestando servicios de hospedaje.

Alquiler a una empresa o persona física para que lo gestione como alquiler turístico

En este caso, no se lo arriendas directamente al turista, sino a una sociedad o persona física que lo gestiona como alquiler turístico y corre con el riesgo del negocio.

Vamos a analizar las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler turístico

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Tributación del alquiler turístico en el Impuesto sobre Actividades Económicas

IAE: Alquiler turístico con servicios de hospedaje

Las Tarifas del IAE clasifican los servicios de hospedaje en la Sección Primera (Actividades empresariales).

En el epígrafe 685. “Alojamientos turísticos extrahoteleros” se clasifican aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje. Pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados y campamentos turísticos tipo camping.

En particular se incluirán los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de los establecimientos enumerados anteriormente.

Alquiler turístico sin servicios de hospedaje: IAE

Este tipo de arrendamiento se clasifica en la Sección Primera de las Tarifas, epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”. Comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.

IAE: Alquiler a una gestora

Si cedes la vivienda a una empresa o persona que lo alquila con fines turísticos, no lo estás alquilando para que ella lo utilice como vivienda, sino para que lo hagan los visitantes. Como el arrendatario, que es la gestora, no lo destina a ser su vivienda sino la de los turistas, no corresponde el epígrafe de “Alquiler de vivienda”.

Esta actividad se clasifica en la Sección Primera, en el epígrafe 861.2 “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP (No Considerados en Otros Puntos)”

¿Hay que pagar IAE en los alquileres turísticos?

El artículo 82.1.c) de la Ley de las Haciendas Locales establece que están exentas del IAE las personas físicas y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 de euros.

La mayoría de los contribuyentes que realicen un alquiler vacacional no tendrán que pagar IAE.

Aunque no estés obligado a matricularte en el IAE ni a tributar por él, deberás cumplir las obligaciones de carácter censal que te puedan corresponder (presentar el modelo 036 o 037).

Impuesto sobre el Valor Añadido

Para la Ley del IVA el arrendador tiene la condición de empresario. Los servicios prestados por empresarios están sujetos a IVA, salvo que se les pueda aplicar alguna exención.

La sujeción al IVA determina la no sujeción a TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA.

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA declara exento el alquiler de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas.

IVA del alquiler turístico sin servicios de hospedaje

En este caso, alquilas un inmueble como vivienda temporal para turistas. Por eso, la operación está exenta de IVA. No tendrás que presentar ni liquidar este impuesto.

Si alquilas tu vivienda en plataformas como Airbnb, tendrás que pagar una comisión por el servicio que te presta la web. Este servicio de intermediación está sujeto a un IVA del 21% y será un gasto deducible cuando calcules el rendimiento neto del arrendamiento.

Alquiler turístico con servicios de hospedaje: IVA

Si además de alquilar, prestas servicios propios de la industria hotelera como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos no podrás aplicar la exención porque así lo señala el artículo 20.Uno.23º LIVA.

En estos casos debes emitir factura con IVA al 10%, que es el tipo aplicable a estas operaciones.

IVA del alquiler a una gestora

Para que se pueda aplicar la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA, el uso como vivienda debe realizarse necesaria y directamente por el arrendatario.

Por este motivo, si cedes tu vivienda a una empresa para que gestione el alquiler turístico debes emitir una factura con el IVA al tipo general del 21%.

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Tributación del alquiler turístico en el IRPF

IRPF del alquiler turístico sin servicios de hospedaje

Si sólo alquilas la vivienda sin prestar otro tipo de servicios, las rentas obtenidas se consideran rendimientos de capital inmobiliario.

Se calculan por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles.

Recuerda que estos gastos no se pueden imputar en su totalidad sino sólo en la parte proporcional al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble.

En este caso, no se podrá aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos positivos obtenidos porque el alquiler no se destina a las necesidades de vivienda permanente del inquilino.

Por el período de tiempo en el que el inmueble no ha estado alquilado habrá que declarar la renta imputada por Hacienda por poseer un inmueble que no es vivienda habitual.

En Obligaciones fiscales del alquiler de vivienda por temporadas analizo con mas detalle cómo se declara el rendimiento obtenido.

Alquiler turístico con servicios de hospedaje: IRPF

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas con fines turísticos se considerarán rendimientos de actividades económicas cuando

  • se prestan servicios propios de la industria hotelera o
  • cuando se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

IRPF del alquiler a una gestora

Como arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…

Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

Cuadro tributacion alquiler turistico

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