El alquiler de vivienda por temporadas es aquel que se realiza por motivos de trabajo, para estudiantes o incluso el alquiler del piso en la playa durante el verano.

Hacienda lleva varios años vigilando de cerca la correcta declaración de los ingresos por alquiler de viviendas.

De hecho, al obtener los datos fiscales Hacienda incluye un aviso

mensaje Hacienda alquileres

Para que no se te olvide declarar los alquileres o cualquier otro tipo de renta que deba tributar y no conste en tus datos fiscales.

Hoy analizaremos la fiscalidad del alquiler de vivienda por temporadas, es decir, aquel que recae sobre un inmueble que no le permite al inquilino habitarlo indeterminadamente como su hogar principal y permanente. Es el caso de un alquiler de seis meses de duración por motivos de trabajo o el de un piso para estudiantes.

El alquiler de vivienda vacacional también puede incluirse dentro de esta categoría si no existe regulación autonómica del alquiler de viviendas turísticas o si la vivienda no es catalogada como vivienda vacacional por la normativa autonómica.

En el caso de Andalucía, si la vivienda se alquila por períodos superiores a dos meses o no se anuncia en páginas web, agencias de viajes o empresas mediadoras de servicios turísticos no se presume la habitualidad y la vivienda no es catalogada con fines turísticos. Sería el caso del alquiler del piso en la playa mediante carteles expuestos en el balcón o a través de conserjes (alquiler de particular a particular).

Fiscalidad del alquiler de vivienda por temporadas

En el alquiler de vivienda por temporadas, los ingresos tributarán como rendimientos del capital inmobiliario (el mismo aparatado en el que se incluyen los alquileres normales) aunque no será posible aplicar la reducción del 60% como en el caso de alquiler de vivienda habitual. La razón es que este alquiler no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

En el alquiler de vivienda por temporadas no es posible aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto positivo porque se considera que este alquiler no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario #Renta2017 Clic para tuitear

Así lo ha confirmado el TEAC en su resolución de 8 de marzo de 2018 R.G 5663/2017 para unificación de criterio.

Lo primero que debe tenerse en cuenta a la hora de preparar la declaración es que se deben declarar dos períodos claramente diferenciados en el mismo año:

  1. El período durante el que está alquilada la vivienda: se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados (IBI, gastos de comunidad, intereses de préstamos…, como expliqué en ¿Cuántos impuestos pagas en alquilar una vivienda de tu propiedad?).
  2. El tiempo que la vivienda está libre y a disposición de los propietarios: supondrá una renta imputada por hacienda por poseer un inmueble que no es vivienda habitual, como analicé en el artículo de Imputación de rentas de inmuebles.

¿Cómo se declaran los días en los que la vivienda está alquilada?

En el apartado de bienes inmuebles hay que señalar la referencia catastral de la vivienda y anotar como uso o destino la clave 3 “A disposición de sus titulares y arrendado”.

Rellenaremos la casilla de inmuebles arrendados, subarrendados o cedidos a terceros, señalando como tipo de rendimiento 2 “Otros rendimientos distintos de los anteriores” ya que no se trata de alquiler de vivienda habitual.

El rendimiento neto por el que habrá de tributar será el resultado de restar de los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos. En concreto, se pueden restar:

  •  el IBI
  • los intereses de la hipoteca
  • la tasa de basuras
  • seguros que cubran riesgos de la vivienda
  • gastos de comunidad
  • amortización del inmueble o de los enseres que haya en él siempre que respondan a una depreciación efectiva
  • incluso los gastos de luz, agua y gas si no se repercuten al inquilino.

Pero ojo, estos gastos no se pueden imputar en su totalidad sino sólo en la parte proporcional al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble.

Es decir, si la vivienda ha estado alquilada nueve meses al año para estudiantes, tendremos que considerar sólo las 3/4 partes de los gastos de IBI, seguro y amortización…Si ha estado arrendada 30 días en total, podremos deducirnos la doceava parte de los gastos y así consecutivamente dependiendo del período alquilado.

¿Y los días en los que no se ha alquilado?

Hacienda imputa una renta por la tenencia de cualquier inmueble que no sea la vivienda habitual del contribuyente.

Es decir, hay que tributar por los días en los que ha estado libre y/disposición de sus titulares, señalando en el apartado “inmuebles a disposición de sus titulares”, el valor catastral y el número de días que la vivienda ha estado sin alquilar.

La renta imputada será el 1,1% del valor catastral por el período señalado. Así, si el piso (cuyo valor catastral es 60.000 euros) se alquila a estudiantes y queda libre en verano – 92 días- se calculará el 1,1%de 60.000 euros , durante los 92 días que queda libre, es decir, 660 por 92 dividido entre 365, por lo que la renta imputada será 166,36 euros .

Si la última revisión catastral del inmueble se realizó antes de los últimos 10 años, la renta imputada será el 2% del valor catastral.

¿Qué pasa si compartes la propiedad de la vivienda alquilada por temporadas?

Si la propiedad se comparte entre varios titulares, cada uno declarará las rentas obtenidas en el alquiler de vivienda por temporadas en función de su porcentaje de participación en el inmueble.

Así,  si la vivienda está a nombre de dos personas, todos los cálculos anteriores deben dividirse entre dos y declararse por separado a menos que se pueda y convenga realizar la declaración de la renta conjunta.

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