El subarrendamiento y su tributación

Actualizado en May 19, 2020 | Renta | 18 Comentarios

¿La tributación del subarrendamiento de inmuebles coincide con la del arrendamiento? Vamos a analizar cuál es la fiscalidad de estas dos figuras en IRPF e IVA tanto para el propietario o arrendador como para el arrendatario o subarrendador.

Subarriendo

Subarrendar es alquilar un inmueble ya arrendado.  La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se puede subarrendar siempre que el propietario o arrendador del inmueble lo consienta.

Analizaremos la tributación del subarrendamiento a través de un ejemplo:

Antonio alquila un piso a Bertín para que lo utilice como su vivienda habitual y éste subarrienda una habitación a Carlos con derecho a utilizar cocina y otras partes de la vivienda, contando previamente con la autorización de Antonio.
Como vemos, intervienen 3 partes:

  • El propietario o arrendador (Antonio) que alquila el inmueble al arrendatario.
  • El arrendatario o subarrendador (Bertín), que lo alquila al subarrendatario.
  • Y el subarrendatario (Carlos), que usa el bien alquilado.

Tributación del subarrendamiento para el propietario-arrendador

IRPF del arrendador en el subarrendamiento

Los ingresos que perciba Antonio por el alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario siempre que no puedan ser considerados como rendimientos de actividad económica.

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF señala que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se utilice, al menos,  una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa en el desarrollo de la actividad.

Como Antonio no ha contratado a nadie, los ingresos que obtiene se consideran rendimientos de capital inmobiliario. En ¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad? detallo cómo se determina el rendimiento neto.

¿Y si cobra por permitir el subarriendo?

Puede que el propietario autorice el subarriendo a cambio de una contraprestación económica. Es decir, el arrendatario-subarrendador deberá pagarle una cantidad mayor.

En este caso, las cantidades percibidas como contraprestación al subarriendo se consideran también rendimientos de capital inmobiliario sin ninguna particularidad.

¿Puede aplicar el propietario la reducción del 60%?

El subarriendo no impide que Antonio, como propietario, pueda aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el inmueble se destina a vivienda permanente tanto de Bertín como de Carlos.

IVA del propietario-arrendador

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA señala que

Están exentos de IVA los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados EXCLUSIVAMENTE a viviendas.

La consulta de la Dirección General de Tributos V4706-16 analiza esta exención y determina que sólo será aplicable cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.

En este caso, Bertín utiliza parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarrienda a Carlos. Por eso, para Antonio la operación estará sujeta y no exenta de IVA ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente el alquiler de vivienda.

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Tributación del subarrendamiento para el arrendatario-subarrendador

IRPF del subarrendador

Para Bertín, las cantidades obtenidas tributan como rendimientos de capital mobiliario.

No formarán parte de las rentas del ahorro como lo hacen los rendimientos habituales del capital mobiliario: intereses, dividendos, etc. Los ingresos del subarriendo se integrarán dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente.

Los ingresos por subarrendamiento tributan como rendimientos de capital mobiliario que se integran en la base imponible general y no en la del ahorro como lo hacen los intereses o dividendos #Renta2019 Clic para tuitear

¿Qué gastos se puede deducir?

Para calcular el rendimiento neto del capital mobiliario por subarriendo de los ingresos se deducirán todos los gastos necesarios para su obtención.

La única particularidad que existe es que el subarrendador no podrá deducirse como gasto la amortización del inmueble. Según la Consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo lo puede imputar el propietario del inmueble.

¿Puede aplicar la reducción del 60%?

El subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda.

Aunque se destine a vivienda permanente del inquilino esta reducción se establece para los rendimientos de capital inmobiliario. Y Bertín, como subarrendador, obtiene rendimientos de capital mobiliario.

IVA del arrendatario-subarrendador

Para el arrendatario-subarrendador la operación de subarriendo estará sujeta y exenta de IVA siempre que el subarrendatario utilice el inmueble exclusivamente como vivienda.

En este caso, como Carlos utiliza la habitación subarrendada como vivienda, la operación está exenta de IVA.

Si Bertín prestara servicios propios de la industria hotelera a Carlos tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros similares no corresponde la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA. El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% aplicable a este tipo de servicios.

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18 Comentarios

  1. Ruben

    Podriaa obtener una asesoria personal para resolver dudas? No soy autonomo. Pero voi a iniciarme a subarrrendar propiedades y tengo muchas dudas por resolver a nivel de papeleos.. Iva.. Declaracion de hacienda etc… Gracias si es asi dejame un mail o telefono de contacto en mi correo. Saludos.

    • Joaquina Rueda

      Hola Ruben
      En la web tenemos un servicio de consulta online. Puedes contratarlo allí.
      Saludos cordiales

  2. José Juan Cárdenes

    Muy clarificador el artículo, gracias por publicarlo.

    En mi caso tengo tres inmuebles arrendados y, con el consentimiento de los arrendatarios, los alquilo por habitaciones a trabajadores que lo usan como vivienda habitual, siendo el contrato de alquiler por temporada.

    Entiendo que tendría que declarar los ingresos como rendimientos del capital mobiliario y no podría tener la reducción del 60%, pero los arrendatarios sí podrían.

    Es correcto?

    Por otro lado los gastos de alquiler que yo pago, seguro del hogar, mantenimiento, agua, luz, wifi, etc. son deducibles dentro de los rendimientos del capital mobiliario?

    Un saludo,

    • Joaquina Rueda

      Hola José Juan
      Es correcto.
      Los gastos de los que hablas (seguros, luz, agua…)son deducibles siempre que tengas facturas y justificantes de pago.
      Saludos cordiales

  3. Zai

    Hola, vivo en casa de mi hermano (propietario), él no vive en la casa. Y, con su consentimiento he alquilado a otra persona una parte de la casa. Debo declarar a hacienda lo que cobro de alquiler?
    Me he leido todo el articulo pero me cuesta mucho de entender, soy de artes 🙂

    • Joaquina Rueda

      Hola Zai
      Como obtienes ingresos por alquilar una parte de una vivienda que no es de tu propiedad deberás declararlos en IRPF como rendimientos de capital mobiliario tal y como explico en el artículo. Aunque seas de artes parece que lo has entendido bien.
      Saludos cordiales

  4. Verónica

    Hola, soy propietaria de un apartamento turístico y se lo he alquilado a una persona física, mediante contrato que indica expresamente que lo explotara de forma turística.
    ¿La factura que le hago a ésta persona física debe llevar IVA y retención del 19% IRPF?

    Saludos

    • Joaquina Rueda

      Hola Verónica
      Como la persona a la que se lo alquilas no lo utiliza exclusivamente como vivienda, el alquiler estará sujeto a IVA y, por lo tanto, en la factura deberás repercutir este impuesto.
      Sólo deberá retener la persona física que actúe en el ejercicio de su actividad económica. Por ello, si al explotar de forma turística el apartamento la persona física a la que se lo alquilas desarrolla una actividad económica, deberá retener el 19% al satisfacer las rentas del alquiler. Es una obligación del pagador, que normalmente se refleja en la factura, aunque no es obligatorio.
      Si quieres saber más sobre el tema puedes leer: Cómo y cuándo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles.
      Saludos cordiales

  5. asier

    En primer lugar muchas gracias por el aporte, ¡muy interesante !
    Me surge una duda respecto a la siguiente frase: ” particularidad que existe es que el subarrendador no podrá deducirse como gasto la amortización del inmueble. ”

    ¿Ya es imposible que el subarrendador incluso registre un gasto en concepto de amortización, no? Si el inmueble es suyo podrá depreciarlo contablemente, pero si lo tiene alquilado y no en propiedad creo que no sería correcto

    • Joaquina Rueda

      Hola Asier
      Sólo el propietario puede deducirse la amortización del inmueble cuando lo alquila. El subarrendador no puede hacerlo porque no es el propietario del inmueble.
      Saludos cordiales

  6. david

    hola. tengo un subarrendamiento de parte de un local de peluqueria, que tipo de iva lleva ese contrato de subarrendamiento. gracias

    • Joaquina Rueda

      Hola David
      En este caso se aplica el tipo general del impuesto, el 21%.
      Si eres autónomo, recuerda que Jraeconomistas te ofrece servicios para gestionar tu negocio. Elige el Plan Autónomos que mejor se adapte a tus necesidades y consigue asesoramiento y facturación online.
      Saludos cordiales

  7. Maria Jesus

    En el caso de un subarrendador de vivienda turistica, que esta exento de Iva, los ingresos obtenidos se entienden que son rendimientos de capital mobiliario, no sujeto a retencion. En tal supuesto, aunque supere los 1600 euros anuales de ingresos no estaria obligado a declarar no?

    • Joaquina Rueda

      Hola María Jesús
      La ley del IRPF señala que si los rendimientos de capital mobiliario conjuntamente con las ganancias patrimoniales superan los 1.600€ existe obligación de presentar la declaración.
      Saludos cordiales

  8. Nuria

    y que sucede si Bertin utiliza la vivienda como negocio, es decir, como vivienda vacacional? Antonio tendría que pagar IVA?

    • Joaquina Rueda

      Hola Nuria
      Si Bertín se dedica a arrendar la vivienda para uso turístico no la utiliza como vivienda permanente. Para Antonio, la operación está sujeta a IVA y debe liquidar este impuesto.
      Saludos

  9. Dario

    Interesante pero no ponéis si para el subarrendador ( Bertín ) existe retención aplicable sino se trata de una actividad económica o en que casos está exento ( por ingresos obtenidos inferiores al mínimo ) ,

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