¿La tributación del subarrendamiento de inmuebles coincide con la del arrendamiento? Vamos a analizar cuál es la fiscalidad de estas dos figuras en IRPF e IVA tanto para el propietario o arrendador como para el arrendatario o subarrendador.

Subarriendo

Subarrendar es alquilar un inmueble ya arrendado.  La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que se puede subarrendar siempre que el propietario o arrendador del inmueble lo consienta.

Analizaremos la tributación del subarrendamiento a través de un ejemplo:

Antonio alquila un piso a Bertín para que lo utilice como su vivienda habitual y éste subarrienda una habitación a Carlos con derecho a utilizar cocina y otras partes de la vivienda, contando previamente con la autorización de Antonio.

Como vemos, intervienen 3 partes:

  • El propietario o arrendador (Antonio) que alquila el inmueble al arrendatario.
  • El arrendatario o subarrendador (Bertín), que lo alquila al subarrendatario.
  • Y el subarrendatario (Carlos), que usa el bien alquilado.

Tributación del subarrendamiento para el propietario-arrendador

IRPF del arrendador en el subarrendamiento

Los ingresos que perciba Antonio por el alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario siempre que no puedan ser considerados como rendimientos de actividad económica.

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF señala que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se utilice, al menos,  una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa en el desarrollo de la actividad.

Como Antonio no ha contratado a nadie, los ingresos que obtiene se consideran rendimientos de capital inmobiliario. En ¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad? detallo cómo se determina el rendimiento neto.

¿Y si cobra por permitir el subarriendo?

Puede que el propietario autorice el subarriendo a cambio de una contraprestación económica. Es decir, el arrendatario-subarrendador deberá pagarle una cantidad mayor.

En este caso, las cantidades percibidas como contraprestación al subarriendo se consideran también rendimientos de capital inmobiliario sin ninguna particularidad.

¿Puede aplicar el propietario la reducción del 60%?

El subarriendo no impide que Antonio, como propietario, pueda aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el inmueble se destina a vivienda permanente tanto de Bertín como de Carlos.

IVA del propietario-arrendador

El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA señala que

Están exentos de IVA los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados EXCLUSIVAMENTE a viviendas.

La consulta de la Dirección General de Tributos V4706-16 analiza esta exención y determina que sólo será aplicable cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.

En este caso, Bertín utiliza parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarrienda a Carlos. Por eso, para Antonio la operación estará sujeta y no exenta de IVA ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente el alquiler de vivienda.

Contrata nuestro servicio de renta para que el resultado de tu declaración sea el más favorable posible

Tributación del subarrendamiento para el arrendatario-subarrendador

IRPF del subarrendador

Para Bertín, las cantidades obtenidas tributan como rendimientos de capital mobiliario.

No formarán parte de las rentas del ahorro como lo hacen los rendimientos habituales del capital mobiliario: intereses, dividendos, etc. Los ingresos del subarriendo se integrarán dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente.

Los ingresos por subarrendamiento tributan como rendimientos de capital mobiliario que se integran en la base imponible general y no en la del ahorro como lo hacen los intereses o dividendos #Renta2018 Clic para tuitear

¿Qué gastos se puede deducir?

Para calcular el rendimiento neto del capital mobiliario por subarriendo de los ingresos se deducirán todos los gastos necesarios para su obtención.

La única particularidad que existe es que el subarrendador no podrá deducirse como gasto la amortización del inmueble. Según la Consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo lo puede imputar el propietario del inmueble.

¿Puede aplicar la reducción del 60%?

El subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda.

Aunque se destine a vivienda permanente del inquilino esta reducción se establece para los rendimientos de capital inmobiliario. Y Bertín, como subarrendador, obtiene rendimientos de capital mobiliario.

IVA del arrendatario-subarrendador

Para el arrendatario-subarrendador la operación de subarriendo estará sujeta y exenta de IVA siempre que el subarrendatario utilice el inmueble exclusivamente como vivienda.

En este caso, como Carlos utiliza la habitación subarrendada como vivienda, la operación está exenta de IVA.

Si Bertín prestara servicios propios de la industria hotelera a Carlos tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros similares no corresponde la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA. El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% aplicable a este tipo de servicios.

Comparte este contenido si te ha parecido interesante.

Si todavía tienes dudas y quieres hacer una consulta concreta, contacta con nosotros

 

Blog Jraeconomistas Foto Cabecera

Si quieres recibir los artículos en tu email, subscríbete!

Consentimiento

Gracias por subscribirte!. Valida el email de confirmación.

Shares