Alquilar un local de tu propiedad conlleva una serie de obligaciones fiscales. Estudiaremos cómo tributa en el Impuesto sobre la renta y en el IVA.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el alquiler de local de negocio dentro del arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
Como hicimos para el alquiler de vivienda habitual, vamos a analizar las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento.
¿Qué impuestos pagas por el alquiler un local de tu propiedad?
¿Debes darte de alta en Hacienda al alquilar un local de tu propiedad?
Si quieres arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debes darte de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.
Presentarás el modelo 037 para darte de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.
Si alquilas un local de tu propiedad deberás darte de alta en Hacienda y repercutir #IVA Compartir en XEl epígrafe que corresponde es 861.2 de «Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.». Así comunicarás a Hacienda que alquilas un local de tu propiedad y que debes realizar declaraciones de IVA.
Arrendamiento de inmuebles y límite de pago en efectivo
En el alquiler de un local o una oficina, al menos el arrendatario es empresario o profesional, por lo que la operación estará sometida al límite de pago en efectivo si el importe periódico del alquiler supera los 1.000 euros.
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Impuesto sobre el Valor Añadido
¿Debes tributar por IVA al alquilar un local de tu propiedad?
En el momento que alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Sólo estará exenta de este impuesto cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda. Así lo señala el artículo 20.Uno.23º b) de la Ley del IVA.
Alquilar una vivienda donde se desarrolla una actividad profesional
Tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho. ¿El alquiler está sujeto a IVA en su totalidad o sólo por la parte del importe que corresponde a despacho profesional?
La consulta de la Dirección General de Tributos V0044-19 resuelve esta duda. Como su destino no es el uso directo y exclusivo como vivienda estará sujeto y no exento de IVA.
Por el arrendamiento de un inmueble como vivienda y despacho deberás repercutir el 21% de IVA sobre el importe total del alquiler #IVA #AlquilerDeInmuebles Compartir en X
¿Y si el arrendamiento se formaliza en dos contratos diferentes? La consulta V0291-20 señala que esto no modifica la realidad económica de la operación, por lo que la totalidad del alquiler deberá tributar por IVA.
¿Y si el local se utiliza para fines particulares?
Si el arrendatario quiere alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás repercutir IVA. Recuerda que la Ley sólo declara exento el alquiler de inmuebles para uso exclusivo como viviendas.
Da igual que el inquilino realice o no actividad económica. Tendrás que repercutir IVA al 21% y declararlo en el modelo 303 cada trimestre.
Base imponible del IVA al alquilar un local de tu propiedad
Deberás repercutir IVA al 21% sobre el importe total del arrendamiento. Renta del alquiler, comunidad de propietarios y cualquier otro concepto que esté incluido en el contrato.
Si repercutes al inquilino gastos que están a tu nombre (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.
Así lo señalan el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V0051-20 de la Dirección General de Tributos. Ésta última especifica que dado que tanto la luz como el agua son un coste del propietario (las facturas se emiten a su nombre) que repercute a los inquilinos, estas cantidades no pueden tener la consideración de suplidos; por tanto, formarán parte de la base imponible del alquiler.
Resumen anual de IVA
En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Sólo tendrás que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.
Pero si el alquiler terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí deberás presentar el resumen anual con los datos correspondientes al período en el que se alquiló el local.
Gestión de las obligaciones fiscales de
los alquileres desde 23 euros al mes
Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local de tu propiedad
Como el que te paga es un autónomo o una empresa en el ejercicio de su actividad económica, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta de tu IRPF. En 2024 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que lo pongas en la factura, es frecuente que se haga.
Pero como sólo existe obligación de retener cuando las rentras se satisfacen en el ejercicio de una actividad económica, si el inmueble alquilado se destina a un uso particular y empresarial o profesional (oficina o despacho profesional), la retención sólo se aplicará sobre aquella parte de los rendimientos que proporcionalmente corresponda a los metros cuadrados utilizados en el desarrollo de la actividad. CV0936-22.
La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras. Así lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V0051-20 de la Dirección General de Tributos.
Si quieres conocer más sobre este tema lee
Ejemplo de factura por alquilar un local de tu propiedad
Supongamos que alquilas un local por 500 euros mensuales, el desglose de la factura a emitir es:
Trimestralmente debes liquidar el IVA (105 x 3 = 315€, salvo que puedas deducirte IVA soportado por inversiones o gastos relacionados con el inmueble) y el inquilino ingresará la cantidad que te ha retenido en el trimestre (95 x 3 = 285€) utilizando el Modelo 115.
Si el inquilino está obligado por contrato a pagar el IBI (100 €), ese mes el desglose de la factura será:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Como arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.
Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…
Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 50% que establece la ley del IRPF.
El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Si eres copropietario de un local te interesa leer
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En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Muy buenas tengo una consulta.
Hemos montado una sociedad limitada (3 + administrador) cuya actividad es el de arrendamiento, concretamente si no me falla la memoria Epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.
La sociedad se dedica únicamente a eso, paga un prestamo, impuestos y cobra un alquiler a un autónomo.
Como es es primer año y no hay declaración de IS previa hasta Julio. Únicamente habría que presentar IVA?
El alquiler es de un local comercial por si es un dato a tener en cuenta.
Y se me ha olvidado darle las gracias por tiempo.
Gracias.
Hola Jose
La sociedad deberá presentar declaraciones de IVA. En cuanto a las demás obligaciones fiscales, dependerá de lo que haya señalado en la declaración censal de inicio de actividad y de si ha satisfecho rentas sometidas a retención.
Recuerda que puedes contratar nuestros servicios fiscal y contable para empresas. Elige el Plan Empresa que mejor se adapte a tus necesidades.
Saludos cordiales
Hola, recientemente me he dado de alta en autónomos y además desde enero del 2019, percibo cada mes, el alquiler de un local comercial que poseo. Mi pregunta es si el alquiler son 400€ al mes, que cantidad debería repercutir a mi inquilino. El tiene puesto en marcha, negocio de hostelería, y la verdad no sé que cantidad tengo que pedirle, para que me salgan las cuentas con el IVA y el IRPF, si quiero cobrarle 400€ mensuales, y no perder yo dinero. Yo pago, comunidad de propietarios, Basura, IBI, terraza, seguro responsabilidad civil…por un total de 850€ anuales + el IVA trimestral y el IRPF anual. ¿le estoy repercutiendo correctamente el alquiler por 400€, o me he quedado corto?
Hola Luís
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Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
hola, tengo una CB y estoy alquilando un local, que gastos me puedo deducir??
Hola Jordi
Puedes deducirte todos los gastos que especifica el artículo 23 de la Ley del IRPF y de los que hablo en el artículo.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales
Soy administrador de fincas y arrendador de locales comerciales pero además tengo una vivienda en alquiler por todo el año y cuyo contrato se rige por la ley de arrendamientos urbanos.Este año he decidido alquilar una vivienda con licencia de uso turístico solo por la temporada de verano.
Hace poco he sido amonestado recientemente por Hacienda con una sanción por la vivienda que tengo en alquiler todo el año; porque según ellos existen incompatibilidades, entre mi actividad usual (alquiler de locales comerciales) y alquilar una vivienda porque el alquiler de éstas no lleva IVA.
¿Existe alguna manera de conciliar esto? ¿Pagando impuestos de IRPF con modelos distintos por los diferentes tipos de ingresos por arrendamiento?
Hola Jesús
Estás realizando dos actividades: alquiler de locales (sujeto a IVA) y alquiler de viviendas (sujeto y exento de IVA). Debes comunicar a Hacienda que realizas ambos alquileres. Además tendrás que aplicar la regla de prorrata ya que realizas operaciones exentas que no originan el derecho a la deducción y operaciones sujetas y no exentas.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales
Tendría que darme de alta como autónomo para alquilar un local o vivienda a una empresa?
La seguridad social me ha multado por no hacerlo…
Hola Yael
Si no realizas una actividad económica por cuenta propia de forma habitual, personal y directa, no debes darte de alta en el RETA. Así que si sólo alquilas el inmueble. sin realizar ningún otro servicio como los de hostelería y sin contratar a un empleado por cuenta ajena y a jornada completa, no estarás realizando una actividad económica.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog
Buenas tardes, mi padre fallecio el año pasado, estaba dado de alta en el formulario 037 por ser el propietario de un local comercial alquilado, el localya esta escriturado a mi nombre y yo debo usar el formulario 037 para dar de alta mi actividad relacionada con el alquiler de ese local, en hacienda podrian cambiar a mi padre por mi rellenando el formulario 037?. Gracias.
Hola Jose
No se puede cambiar. La forma de hacerlo es dar de baja a tu padre y presentar una nueva declaración censal (modelo 037) con tu alta en la actividad.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Hola, estoy interesado en la compra de un local comercial de banco, pero tengo una duda, el local está en bruto, es decir de obra, se puede segregar (lo pone en la nota simple) y hay salida de humos (lo indica en la nota simple y los vi en la visita), mi duda es: quien tiene que realizar la reforma para dejarlo en condiciones?, yo como propietario o el inquilino que me alquile el local y yo darle 2-3 meses de carencia para su construcción?……muchas gracias, un saludo
Hola Isaac
A tu elección. Puedes realizar tú las obras o que las haga el inquilino.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Buenas Tardes,
Para alquilar un local de mi propiedad a inquilinos que quieren hacer un uso particular del local ( guardar sus coches sin fin comercial ) , se tiene si o si que facturar con IVA ? O simplemente se puede realizar un contrato de particular a particular ?
Saludos
Hola Ugo
En el momento que alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicio sujeta a IVA. Sólo estará exenta de este impuesto cuando el inmueble se destine exclusivamente a vivienda. Como no es tu caso, debes facturar con IVA y presentar liquidaciones trimestrales.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales
Hola.
Tengo una finca de 53 hectáreas y me la quieren alquilar para poner placas solares a 1300€+I.V.A por cada hectárea al año , en total seria 83,369€ , al año con I.V.A incluido, entiendo que el I.V.A , lo tengo que pagar , lo que me gustaría saber aproximadamente cuanto tendría que pagar por lo liquido que percibiría, que seria 68,900€ al año.
Hola Emilio
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
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Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, tengo un local comercial que estoy en vista de alquilar. Yo había pensado incluir en el contrato que me paguen el IBI, pero el arrendatario me dice que yo me lo puedo desgravar y que el no lo puede hacer y que a mi me deberia dar igual soportarlo yo. la persona que me asesora en este tema me dice que en un alquiler de 1500 euros más IVA con IBI que cuesta 1500 al año. que aunque me lo desgrave no lo notare apenas en la Declaración de renta. y yo no acabo de entenderlo. Si me puedes aclarar esto. Gracias.
Hola Carlos
Si el inquilino paga el IBI, tú debes incluir su importe en la factura del mes correspondiente como señalo en el ejemplo del artículo. El IBI se suma al precio del alquiler y sobre esa cantidad se calcula el IVA y la retención.
De este modo el arrendatario podrá deducir todo lo pagado por alquiler e IBI.
Saludos cordiales
Hola, buenos días.
Soy arrendataria de un local comercial, debido al cierre de negocio, he acordado con mi arrendadora unos meses de carencia del alquiler hasta liquidar stock. Mi pregunta es: ¿está obligada mi arrendataria a ingresar el IVA correspondiente a estos meses si no percibe ingreso alguno? ¿estoy obligada yo, como arrendadora, a ingresar la retención del IRPF correspondiente como si ella cobrara el alquiler?.
Muchas gracias,
un saludo.
Hola María
El arrendador te debe repercutir IVA mientras dure la carencia y no se satisfaga el alquiler y tú deberás retener cuando pagues en el momento del pago.
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Saludos cordiales