Alquilar un local de tu propiedad conlleva una serie de obligaciones fiscales. Estudiaremos cómo tributa en el Impuesto sobre la renta y en el IVA.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el alquiler de local de negocio dentro del arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
Como hicimos para el alquiler de vivienda habitual, vamos a analizar las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento.
¿Qué impuestos pagas por el alquiler un local de tu propiedad?
¿Debes darte de alta en Hacienda al alquilar un local de tu propiedad?
Si quieres arrendar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debes darte de alta en Hacienda. Esto es así porque el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta a IVA.
Presentarás el modelo 037 para darte de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.
Si alquilas un local de tu propiedad deberás darte de alta en Hacienda y repercutir #IVA Compartir en XEl epígrafe que corresponde es 861.2 de «Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.». Así comunicarás a Hacienda que alquilas un local de tu propiedad y que debes realizar declaraciones de IVA.
Arrendamiento de inmuebles y límite de pago en efectivo
En el alquiler de un local o una oficina, al menos el arrendatario es empresario o profesional, por lo que la operación estará sometida al límite de pago en efectivo si el importe periódico del alquiler supera los 1.000 euros.
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Impuesto sobre el Valor Añadido
¿Debes tributar por IVA al alquilar un local de tu propiedad?
En el momento que alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Sólo estará exenta de este impuesto cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda. Así lo señala el artículo 20.Uno.23º b) de la Ley del IVA.
Alquilar una vivienda donde se desarrolla una actividad profesional
Tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho. ¿El alquiler está sujeto a IVA en su totalidad o sólo por la parte del importe que corresponde a despacho profesional?
La consulta de la Dirección General de Tributos V0044-19 resuelve esta duda. Como su destino no es el uso directo y exclusivo como vivienda estará sujeto y no exento de IVA.
Por el arrendamiento de un inmueble como vivienda y despacho deberás repercutir el 21% de IVA sobre el importe total del alquiler #IVA #AlquilerDeInmuebles Compartir en X
¿Y si el arrendamiento se formaliza en dos contratos diferentes? La consulta V0291-20 señala que esto no modifica la realidad económica de la operación, por lo que la totalidad del alquiler deberá tributar por IVA.
¿Y si el local se utiliza para fines particulares?
Si el arrendatario quiere alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás repercutir IVA. Recuerda que la Ley sólo declara exento el alquiler de inmuebles para uso exclusivo como viviendas.
Da igual que el inquilino realice o no actividad económica. Tendrás que repercutir IVA al 21% y declararlo en el modelo 303 cada trimestre.
Base imponible del IVA al alquilar un local de tu propiedad
Deberás repercutir IVA al 21% sobre el importe total del arrendamiento. Renta del alquiler, comunidad de propietarios y cualquier otro concepto que esté incluido en el contrato.
Si repercutes al inquilino gastos que están a tu nombre (como comunidad, suministros, IBI…), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler.
Así lo señalan el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V0051-20 de la Dirección General de Tributos. Ésta última especifica que dado que tanto la luz como el agua son un coste del propietario (las facturas se emiten a su nombre) que repercute a los inquilinos, estas cantidades no pueden tener la consideración de suplidos; por tanto, formarán parte de la base imponible del alquiler.
Resumen anual de IVA
En caso de que el arrendamiento sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Sólo tendrás que aportar cierta información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.
Pero si el alquiler terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí deberás presentar el resumen anual con los datos correspondientes al período en el que se alquiló el local.
Gestión de las obligaciones fiscales de
los alquileres desde 23 euros al mes
Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local de tu propiedad
Como el que te paga es un autónomo o una empresa en el ejercicio de su actividad económica, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y a ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta de tu IRPF. En 2024 sigue siendo el 19% y aunque no existe obligación de que lo pongas en la factura, es frecuente que se haga.
Pero como sólo existe obligación de retener cuando las rentras se satisfacen en el ejercicio de una actividad económica, si el inmueble alquilado se destina a un uso particular y empresarial o profesional (oficina o despacho profesional), la retención sólo se aplicará sobre aquella parte de los rendimientos que proporcionalmente corresponda a los metros cuadrados utilizados en el desarrollo de la actividad. CV0936-22.
La retención debe practicarse sobre todos aquellos gastos que se repercutan al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras. Así lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V0051-20 de la Dirección General de Tributos.
Si quieres conocer más sobre este tema lee
Ejemplo de factura por alquilar un local de tu propiedad
Supongamos que alquilas un local por 500 euros mensuales, el desglose de la factura a emitir es:
Trimestralmente debes liquidar el IVA (105 x 3 = 315€, salvo que puedas deducirte IVA soportado por inversiones o gastos relacionados con el inmueble) y el inquilino ingresará la cantidad que te ha retenido en el trimestre (95 x 3 = 285€) utilizando el Modelo 115.
Si el inquilino está obligado por contrato a pagar el IBI (100 €), ese mes el desglose de la factura será:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Como arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.
Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…
Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 50% que establece la ley del IRPF.
El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Si eres copropietario de un local te interesa leer
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En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
hola, me gustaria saber las consecuencias fiscales, por que impuesto deberían tributar, cuando una empresa ofrece la cesión de una vivienda + sueldo bruto a un trabajador persona física o persona jurídica, tanto para la empresa como para el trabajador persona física/ persona jurídica.
Hola Marta
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Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenas tardes,
Soy autonoma y estoy alquilando un local por una renta de 500 euros al mes. He ingresado el alquler para el primer mes y el proprietario me reclama que no le haya ingresado 510, solo 500. Mi contrato estipula eso, una renta de 500 euros. Claro que yo voy a pagar IRPF y el proprietario el IVA. Estoy obligada a pagar mensual 510?
Hola Dora
Si has leído el artículo, verás que el alquiler es 500€ más IVA, 605€. Como eres autónoma, debes retener el 19% (95€) e ingresarlo cada trimestre en Hacienda. Por eso debes pagarle al arrendador 605€ – 95€ = 510€.
Recuerda que prestamos servicios para autónomos, emprendedores y PYMES. Si lo deseas, te ayudaremos. Puedes ver lo que hacemos y contactar con nosotros en jraeconomistas servicios fiscal y contable.
Saludos cordiales
Quiero comprar un local con el fin de reformarlo y montar una especie de local para realizar bautizos, cumpleaños…con parque de bolas…mi pregunta es: el alquiler por dias sueltos o fines de semana a tantos inquilinos que pasos deberia seguir? en todos los aspectos…(autonomo-impuestos-seguros—) ya que tendria muchos inquilinos diferentes todos los meses…(recibo..como funciona el tema) muchas gracias, tengo muchas dudas
Hola María Carmen
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Buenas noches,
Voy a exponer una duda que creía tener clara, pero cuanto más leo, más dudas me surgen.
Mis suegros están jubilados, son pensionistas y tienen en propiedad un local comercial que fué el antiguo negocio de mi suegra.
Ahora lo quieren poner en alquiler a una empresa que montará ahí su negocio.
Mi duda es si deben darse de alta en hacienda, presentar decaraciones, etc… ya que no es ninguna actividad económica, ni tampoco tienen empleados, etc… Yo ensaba qe únicamente debían declarar los ingresos en la declaración de renta anual. ¿Y si el arrendatario necesitara facturas para desgravarse?
Muchas gracias por tus respuestas.
Hola Lupe
Si tus suegros alquilan un local son empresarios a efectos del IVA y deben darse de alta en Hacienda, facturar y presentar declaraciones trimestrales de IVA como señalo en el artículo.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales
En el día de ayer 6/05/19, realicé una consulta que no tengo la certeza de que fuese enviada correctamente y en la que básicamente decía lo siguiente: tengo alquilado un local comercial por el cual declaro trimestralmente a la Hacienda Pública el correspondiente I.VA. Y preguntaba si en el apartado «Retenciones» en la declaración de la renta debía consignar el 19% del I.R.P.F. anual. Reciba un saludo y gracias anticipadas
Hola José María
Si el pagador del alquiler del local retuvo el 19% aparecerá en tus datos fiscales y en Renta Web. Estas retenciones aparecen en el apartado de retenciones de capital inmobiliario.
Saludos cordiales
Hola me he comprado un local en 2018 para ponerlo en alquiler pero no lo he alquilado, mi intención es alquilarlo ahora en 2019, ¿me puedo desgravar algún gasto de 2018 (IBI, basuras, comunidad, notaría, tasación, hipoteca, impuesto de trasnmisiones, etc…)? Si no, ¿podría trasladar algúno de estos gastos en la declaración de la renta de 2019?
Hola Agustín
Como en 2018 no intentaste alquilarlo no podrás deducir ningún gasto. Tendrás que imputar renta por los días en que el local fue de tu propiedad.
Si lo deseas, contacta con nosotros en jraeconomistas/servicios de renta y estaremos encantados de calcular y presentar tu declaración de renta.
Saludos cordiales
He alquilado un local comercial a una entidad financiera. Tengo que llevar libros de facturas emitidas y recibidas. Soy ama de casa, el local lo heredé y no tengo más ingresos que ese alquiler.
Hola Jesús
Debes comunicar a Hacienda que eres arrendador de local de negocio y declarar e ingresar el IVA correspondiente.
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Saludos cordiales