Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
Descarga nuestro EBOOK
Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
Contrata nuestro servicio de renta para que el resultado de tu declaración sea el más favorable posible
No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
hola, enhorabuena por el blog.
Mi consulta es la siguiente :
Estoy pensando en invertir en un inmueble que consta de dos locales en planta baja y dos pisos en planta superior para alquilar .
Soy un trabajador de caracter general.
¿ seria aconsejable crear una empresa, darme alta como autonomo o otra forma juridica para gestionar esta actividad?
o seria suficiente declarar los ingresos en la renta ?
Gracias
Hola Jose
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, ,soy propietaria de una vivienda que alquilo, pero vivo del alquiler ya que no trabajo. Tengo que declarar este ingreso aunque lo utilice integramente para sobrevivir?
Muchas gracias
Hola Marian
El IRPF grava todas las rentas obtenidas en el año, sean procedentes del trabajo de alquileres o de actividades económicas. Si el arrendamiento es tu única fuente de ingresos y sólo logras sobrevivir, aunque sea obligatorio presentar la declaración de la renta, no te saldrá a pagar.
Saludos cordiales
Tengo una duda. Compre un piso en diciembre de 2018 y realice obras para acondicionarlo porque estaba muy deteriorado, pienso alquilarlo a partir de mayo. Tengo facturas de diciembre y ya del año en curso. Al no estar alquilado en 2018, puedo desgravarme de lo q pague en diciembre, o lo que hubiera podido desgravarme ese importe ya se perdió por alquilarlo a los cuatro meses y no ser del mismo año.?
Gracias.
Hola María
Los gastos de reparación y conservación realizados en 2018 son deducibles hasta el límite de los ingresos obtenidos por el alquiler. El exceso se deduce en los 4 años siguientes respetando el mismo límite.
En tu caso, como en 2018 no obtuviste ingresos, no podrás deducirlos. Pero si considerarlos en la declaración de 2019.
Recuerda que podemos ayudarte con tu declaración de renta. Contacta con nosotros en jraeconomistas/servicios de renta.
Saludos cordiales
Buenas noches Joaquina,
En primer lugar muchas gracias por el post.
Resulta que tengo alquilado mi segunda vivienda a 4 estudiantes, los 4 mencionados en el mismo contrato de alquiler( no por separado cada uno con un contrato). A la hora que quiero hacer la declaración de la renta, me deja poner en el apartado adecuado solo maximo 2 arrendatarios, donde tengo que poner los NIF. No me da la posibilidad de poner los otros 2 arrendatarios. Hay alguna manera de poder incluir los 4? Supongo que si tengo 4 arrendatarios no puedo poner solo 2 en la declaración. Muchas gracias de antemano!
Hola Marcos
Aunque el dato del NIF del arrendatario es una novedad en Renta Web este año y Hacienda no especifica el criterio para rellenar esta casilla cuando hay varios inquilinos, en tu caso es un poco más fácil. Como los 4 se mencionan en el mismo contrato de alquiler, basta con poner los NIF de los 2 primeros.
Saludos cordiales
Si tengo alquilado un piso, puedo aplicar la amortización del 3% del bien inmueble y un 10% del los bienes muebles. Si además tengo alquilado un local, me puedo deducir el 3% de amortización del bien inmueble y el 10% de los bienes muebles del local?
Gracias
Hola Francisco
Para obtener el rendimiento neto del arrendamiento de un bien inmueble, sea vivienda o local, podrás restar el importe de la amortización tanto del bien inmueble como de los bienes muebles alquilados con él.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, tengo una duda: en 2018 he tenido un inmueble a mi disposición un tiempo y el resto alquilado a tres arrendatarios distintos, cómo completo la declaración si sólo permite 2 NIF??
Gracias
Hola Susana
La novedad de informar del NIF del arrendatario está originando muchas dudas a los contribuyentes. Hacienda no detalla cómo rellenar esta casilla cuando hay más de 2 inquilinos. Parece que basta con informar 2 NIF. En un momento posterior, si te lo pide Hacienda, aportarías el resto.
Pero no está nada claro y el Registro de Economistas y la Asociación de Asesores Fiscales han formulado una pregunta a Hacienda.
Esperemos que se aclare pronto.
Saludos cordiales
Hola buenas,
Este año pasado he tenido 4 pagadores, además de tener mi vivienda por primera vez alquilada por 640 euros al mes.
Supongo que me quedaría a pagar no? o solo en el caso de que pasara de los 12.000 anuales.
Que se pude desgravar hoy en día? Comunidad? seguros? reformas? no lo tengo muy claro.
Otra duda..soy propietaria 100% del inmueble alquilado, pero en el préstamo hipotecario aparezco con una participación del 33,33% , cosa que me di cuenta el año pasado..se supone que mis padres tiene el resto , ya que son avalistas míos con el resto de la participación.
Hay alguna manera de cambiarlo? el banco no se quiere hacer cargo y de cara a hacienda representa que solo pago 1/3 del total de mi hipoteca, cosa que es injusta y podría demostrar que hace ya mas de 10 años la pago integra mente yo.
Espero su respuesta,
Muchísimas gracias!
Hola María del Mar
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros en jraeconomistas/servicios de renta y estaremos encantados de calcular y presentar tu declaración de renta.
Saludos cordiales
Hola Joaquina, buenas tardes y enhorabuena por tu artículo tan interesante!
Tengo una consulta… Tengo alquilada una vivienda desde el 8 de Junio de 2018. En cuanto al seguro del hogar y al seguro de protección de pagos del alquiler, ¿me puedo deducir la cuota total (es una prima anual) o tengo que calcular la parte proporcional que corresponde desde el inicio del alquiler hasta el 31/12/2018??
Idem con los gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, IBI… Entiendo que tengo que calcular la parte que corresponde desde el inicio del alquiler hasta el 31/12/2018.
He pensado calcular los días que el piso ha estado alquilado y deducirme el importe que corresponda por esos días ¿Es correcto?
Gracias de antemano.
Un saludo
Hola Verónica
Es correcto. Debes calcular los días que el inmueble ha estado alquilado y deducirte la parte de los gastos que corresponda a esos días.
Saludos cordiales
Hola, Joaquina,
Mismo caso, vivienda alquilada des de junio de 2018.
Con referencia a los gastos de reparaciones o gasto por servicio de alquiler (inmobiliaria), ¿también se debe aplicar la parte proporcional de la factura? ¿o se puede deducir la factura entera?
Muchas gracias
Hola Xavier, gracias a ti por leer y comentar.
Los gastos por reparaciones y servicios de inmobiliaria son deducibles en su totalidad porque se trata de gastos puntuales y no periódicos como el IBI, seguros, comunidad de propietarios. Sólo los gastos periódicos deben deducirse en proporción al tiempo que el inmueble ha estado arrendado.
Saludos cordiales
Buenas tardes soy un propietario y mi duda es sobre el capital de la cuota del préstamo hipotecario que aún estoy pagando. Es posible deducirlo como gasto de adquisición o solo se pueden deducir los intereses? Quiero decir el importe correspondiente al capital de la cuota del préstamo hipotecario bajo que concepto se introduce? Muchas gracias
Hola Ana
El capital de un préstamo hipotecario no es un gasto para ti. Es la devolución del dinero que te prestó el banco. El gasto de esta operación son los intereses. Y éstos te los puedes deducir al calcular el rendimiento neto del alquiler.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, os escribo para ver si podéis resolver mi duda. En el año 2018, en Abril he comprado una vivienda en Asturias, pero hasta Mayo he estado viviendo de alquiler en Madrid. Puedo aplicar la deducción por alquiler durante esos meses de Enero a Mayo? El contrato es de antes de 2015
Hola Pablo
Si reúnes los requisitos, podrás aplicar la deducción por alquiler porque hasta mayo estaba en Madrid tu vivienda habitual.
Saludos cordiales
Hola,
No acabo de entender el tema de los rendimientos de capital mobiliario en negativo.
Se pueden deducir todos los conceptos (intereses, gastos varios..) poniendo como límite los ingresos obtenidos. El resto quedaría ahí para poder deducirlo en los 4 ejercicios posteriores.
Si teniendo en cuenta lo anterior obtenemos un rendimiento de capital mobiliario positivo o 0 para el ejercicio en curso, se podría deducir también el 3% por amortización íntegramente si el resultado final tras este es un rendimiento negativo?
Saludos y muchas gracias por el blog.
Hola Jose, gracias a ti por leer y comentar.
Lo has entendido bien. Si los intereses y los gastos de reparación y conservación del inmueble superan los ingresos del alquiler, el exceso de aplica en las declaraciones de los 4 años siguientes. Los demás tipos de gastos como IBI, seguros, amortización podrás deducirlos en esta declaración y pueden ocasionar que el rendimiento de capital inmobiliario sea negativo.
Saludos cordiales
Hola, tengo dudas en cuanto al importe a declarar. Me refiero que la factura del alquiler incluye el IGIC (en mi caso en canarias) y yo hago una liquidación trimestral de este impuesto. Cuando declaro los ingresos por alquiler, ¿debo incluir también el IGIC? o sólo la base imponible.
Gracias por su respuesta
Hola Sergio Luis
Sólo debes incluir la base imponible.
Saludos cordiales