Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
Hola, tengo una duda sobre el cálculo de amortización. Si tengo tres referencias catastrales que alquilo juntas, que son vivienda, garaje y trastero. Para calcular el porcentaje de edificación, empleo sólo los datos del IBI de la vivienda o sumo los tres. SI hago (Valor de construcción/ Valor total) en la vivienda sólo me sale 0,39 pero si hago (Valor construcción vivienda + valor construcción trastero + valor construcción garaje) / ( Valor total vivienda + valor total trastero + valor total garaje) me sale 0,43 ¿cuál aplico?
Gracias.
Hola Gonzalo
Como alquilas los 3 inmuebles conjuntamente, tienes que amortizar los 3 inmuebles.
Saludos cordiales
Muchas gracias, entonces aplico el coeficiente calculado con la suma de los tres no?
El año pasado lo hice sólo con el calculado para la vivienda pero no creo que me ocasione problemas porque es menos ventajoso para mi así.
Saludos
Hola,
Tengo una duda: Mi padre tiene una vivienda que quiere alquilar, pero no quiere recibir él el dinero porque no lo necesita y además no quiere que le afecte negativamente en la declaración de la renta.
Entiendo que como él es el propietario tiene que constar en el contrato como arrendatario, pero hay algun modo de que el alquiler lo cobre yo (su hija) y lo declare yo en mi Declaración de la Renta?
O tendría que cobrarlo él sea como sea?
Muchas gracias!
Hola Gemma
Es posible que alguien que no sea el propietario alquile una vivienda.
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Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
hola, tengo una segunda vivienda comprada al contado el 21 de diciembre de 2018, destinada a alquiler todo el año…y tengo dos dudas: La 1ª, estoy obligado a hacer la declaración de renta aunque no llegue a los 22.000 euros anuales por el hecho de haber realizado la compra del piso?. Y 2ª, que irpf me tocaria pagar si por nomina de rendimientos de trabajo no me descuentan nada? mil gracias
Hola David
La ley del IRPF señala que estarás obligado a presentar la declaración de la renta si obtienes rendimientos íntegros del capital inmobiliario (alquiler) superiores a 1.000€.
Con los datos que proporcionas no puedo saber lo que te saldría a pagar. Si lo deseas, contacta con nosotros en Jraeconomistas/Servicios de Renta y estaremos encantados de calcular y presentar tu declaración de IRPF.
Saludos cordiales
Hola Joaquina, cómo estás?
Quiero plantearte un caso bastante concreto:
Yo compre un apartamento por 725.000 euros (sin hipoteca) en Salamanca Madrid y gasté 25.000 euros en remodelacion y amueblado aproximadamente y lo planeo alquilar como vivienda habitual por 1300 euros al mes.
Dicho esto mis preguntas son:
Luego de descontar el IBI de la zona (se me pudieras decir donde se consigue te lo agradecería) y suponiendo que Dios mediante no se estropee nada y pague una comunidad de 80 euros mensuales.
1) Tengo ganancias?
2) Si las hay, de cuánto serían?
Hola Daniel
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hola joaquina,me parece interesante la informacion que das a las dudas que tenemos,en hora buena,aprovecho para plantearte una cuestion,tengo un piso alquilado para estudiantes,hay cuatro con sus cuatro contratos privados de alquiler,el periodo que figura en el contrato es de 10 meses de septiembre a junio, si bien los meses de julio y agosto tambien ingresan en concepto de reserva.Este año la agencia tributaria me a requerido para realizar actuaciones de comprobacion limitada,con respecto a los ingresos declarados,y los que dispone hacienda,una vez aportados los datos contratos,facturas e ingresos de los arrendatarios me comunican, NOTIFICACIÓN DEL TRÁMITE DE ALEGACIONES Y
PROPUESTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL,La reducción practicada sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario es incorrecta, de
acuerdo con el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto.El inmueble con referencia catastral xxxxxxxxxxxx no está revisado desde 2006, por lo que corresponde imputar el 2% del valor catastral del mismo como renta
inmobiliaria.En su caso, los arrendamientos son por un periodo determinado
que coincide con el periodo lectivo, aunque tampoco procedería aunque no fueran estudiantes pero sí se alquilara por una temporada sea más o menos larga por lo que deacuerdo con lo anterior no procede la reducción declarada practicando propuesta de liquidación en este sentido.Mi pregunta es, debo aceptar la devulucion liquidación
provisional?(sobre unos 200)€menos,que tipo de contrato deberia hacer para poder desgrabarme el 60%.Gracias y perdon por extenderme tanto,espero su respuesta
Luis J.
Hola Luis, muchas gracias por comentar y también por tus palabras.
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Hola Joaquina.
Muchas gracias por tu post.
Tengo una duda con respecto a la degravación del 10% por mobiliario, electrodomésticos…
No tengo las facturas de compra guardadas porque no pensé que me harían falta. ¿Puedo entonces desgravarlo?
Muchas gracias
Hola piedad
Si no tienes ningún justificante del gasto realizado y del momento en que lo hiciste, no podrás deducirlo en tu declaración de renta.
Saludos cordiales
Tengo un local que puse de renta 400€ más el IVA pero tengo que descontarle el IRPF entonces yo ya no cobro 400€ limpios.Es normal?
Hola Joaquín
Es normal. En ¿Qué impuestos pagas por el alquiler de un local de tu propiedad? lo explico.
Recuerda que puedes contratar nuestra tarifa plana de arrendamientos que incluye servicios de gestión fiscal y contable y el mejor asesoramiento para que optimices beneficios y reduzcas la carga fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos
Hola, me gustaria saber si fiscalmente hablando es mejor alquilar una vivienda a largo plazo (vivienda habitual o similar) o a corto plazo (vivienda de temporada, para estudiantes, etc).
Gracias.
Hola Juan Carlos
Si alquilas el inmueble para que el inquilino lo utilice como vivienda permanente podrás aplicar una reducción del 60% del rendimiento neto positivo. Esto hace que este tipo de alquiler sea mas rentable fiscalmente que el alquiler de temporada que no podrá aplicar esta reducción.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Si compro un estudio al que posteriormente le han concedido la cédula de habitabilidad y lo alquilo como vivienda habitual, como casero, al declarar los ingresos por dicha renta tengo derecho a la exención del 60% en mi declaración de renta? y al renovar la cédula cuando corresponda hay alguna posibilidad de que pudieran denegarla al ser considerado de origen un estudio? Gracias
Hola Fernando
El artículo 23.2 de la LIRPF señala que en los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60%.
Si te han concedido la cédula de habitabilidad significa que el inmueble puede destinarse a vivienda por lo que podrás aplicar la reducción del 60%. En el momento en que la denieguen, perderá este uso, y también la posibilidad de aplicar la reducción del 60% si se arrienda.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog
Buenas tardes Joaquina,
Muchas gracias por tus aclaraciones.
Adquirí un piso en febrero de 2018 y en mayo empecé unas reformas que he acabado en septiembre encaminadas a su alquiler. En principio voy a alquilarlo a partir de octubre-noviembre de 2018 a estudiantes y me surgen unas dudas:
La reforma de la cocina-baño lleva además del alicatado, pavimento, talla, etc… instalaciones como fontanería, electricidad (toda la casa), gas… que se han sustituido por otras completamente nuevas, y se ha puesto instalación de calefacción que antes no existía.
Como puedo deducir cada uno de estos gastos:
Reforma cocina-baño:
Sustitución completa de instalación de fontanería, electricidad, gas…:
Instalación nueva (antes no existente) de calefacción:
Serían mejoras y las debo amortizar al 3% o al ser instalaciones se pueden amortizar al 10%??
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Sustitución de todas las puertas de paso de la casa:
Sustitución de la puerta de entrada por una blindada:
El tema de las puertas se considera mobiliario y se amortiza al 10% o mejora y al 3%??
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Es obligatorio amortizar el inmueble cada año al 3% durante 30 años? Si no lo hago al cabo de esos 30 años el inmueble se considerará amortizado igualmente y en caso de venta del inmueble el valor de adquisición será 0 al estar totalmente amortizado y si lo vendo el beneficio por el que tengo que tributar será todo el importe de venta, no??
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Se que son muchas cuestiones, pero tengo muchas dudas de como tendré que hacer la declaración de la renta al año que viene y no consigo que nadie me aclare con precisión estos temas.
Gracias.
Hola Isabel
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Hola Juaquina.
Agradecerte tus comentarios.
Tengo la duda de a partir de cuántos meses de alquiler se pude considerar que es de vivienda habitual y, por tanto, deducirse el 60%. O que requesiros son necesarios.
Gracias
Hola Julian
La ley del IRPF señala que se aplica la reducción del 60% en los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda. Este concepto debe entenderse de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Esto no sucede en los casos de alquiler por temporadas, sea de verano o cualquier otro.
Si todavía tienes dudas o quieres hacer una consulta más específica o personalizada, contacta con nosotros y solicita una consulta online. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog
Buenas tardes, Joaquina, no soy Julian pero tengo una duda relacionada. Si yo (arrendadora) alquilo a otra persona mi piso durante un cierto periodo (2 meses, digamos, mientras yo sigo viviendo allí los otros 10 meses del año), el piso sigue siendo mi piso habitual pero NO el piso habitual del arrendatario. En este caso, entiendo correctamente que NO estoy autorizada a disfrutar de la reducción de 60%? Muchas gracias por la aclaración!
Hola Lia
Si alquilas tu piso 2 meses no puedes practicar la reducción del 60% porque se trata de un alquiler de temporada y no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino