Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
¡Buenas tardes! He estado leyendo las respuestas relacionadas con el alquiler de vivienda y me queda una duda. Si en el año 2003 compré los muebles de lo que ha sido hasta el 2013 mi vivienda habitual y ahora al haber cambiado de domicilio decidiera alquilarla, ¿Podría desgravarme el 10% del valor de los muebles durante los 10 próximos años o bien no tendría derecho a la desgravación al tratarse de una compra anterior a la fecha de alquiler. Muchas gracias.
JOAQUÍN
Hola Joaquín
El gasto por amortización cubre el desgaste de los bienes durante su vida útil. Se estima que los muebles pueden durar en buenas condiciones 10 años. Si los compraste en 2003, ya se consideran amortizados porque los has estado utilizando durante 15 años.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenos días Joaquina
Tengo un piso arrendado, el suministro de gas está lógicamente a nombre de los arrendatarios. Ahora hay que pagar la inspección quinquenal obligatoria de la instalación de gas y caldera, que entiendo que debe ser a mi cargo, pero la compalía de gas lo factura a mi arrendatario. ¿Puedo deducir ese gasto en renta aunque no tenga factura? ¿Qué documentación debe guardar para justificar que ese gasto es a mi cargo?
Gracias por tu respuesta.
Hola Cristina
Una prueba frente a Hacienda de que tú has realizado el pago de la inspección quinquenal es que tengas un justificante de pago. Por ejemplo, una transferencia bancaria o recibo de pago en efectivo que especifique el concepto del pago.
Saludos cordiales
Buenos dias Joaquina, le agradezco mucho por su articulo que es de gran utilidad para todos.
Tengo la siguiente consulta: compre en en el año 2016 un piso vacio con la finalidad de alquilarlo.
Aparte de muebles y electromesticos (por los cuales se aplica la deduccion por amortizacion), compre tambien en el año 2016 todo lo necesario para que el piso sea habitable: sabanas, vajilla/vasos/sartenes, cortinas, toallas, alfombra, perchero etc con el uso unico para los inquilinos. Mis preguntas son las siguientes:
– Es posible deducir estos gastos? En este caso, se aplica por amortizacion o tengo que deducir este importe en una sola vez de los ingresos recibidos?
– La compra de estos articulos fue realizada en el pasado, en 2016: es posible deducir este gastos de los ingresos futuros.
Muchas gracias por su ayuda.
Hola Pedro, gracias a ti por leer y comentar.
En principio, depende del valor y de cómo consideres estos útiles de menaje de cocina y demás.
Los de escaso valor y duración inferior al año, se consideran gasto del ejercicio.
Los que tengan más valor y duración, puedes considerarlos como utillaje y amortizarlos por el sistema de recuento al final del año, llevando como gasto la diferencia entre el valor de adquisición y el valor al cierre del año.
Por otro lado, debe existir una correlación entre los ingresos y los gastos necesarios para su obtención. Si no has alquilado el piso ni en 2016 ni en 2017 y no puedes demostrar tu intención de haberlo hecho (por ejemplo mediante anuncios), es posible que Hacienda considere que estos gastos no son deducibles por realizarse mucho antes que los ingresos.
Saludos cordiales
Cómo tributaría el alquiler por días (fines de semana habitualmente) de habitaciones de mi vivienda habitual a través de agencia?
Hola Jesús
El alquiler de habitaciones de tu vivienda habitual se considera rendimiento de capital inmobiliario a efectos del IRPF. En cuanto al IVA, imagino que la agencia actuará como intermediaria, y tu alquilas directamente al visitante. Si no ofreces servicios de hostelería (comidas, limpieza y análogos) el alquiler de vivienda está exento de IVA, por lo que no deberás liquidar este impuesto.
Ten en cuenta que si todavía puedes practicar la deducción por vivienda habitual, perderás este derecho al alquilar parte de tu vivienda.
Si todavía tienes dudas o quieres hacer una consulta más específica o personalizada, contacta con nosotros y solicita una consulta online. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales
Buenos días Joaquina.
He leído tus comentarios y creo que ofreces una información muy clara y concisa para quienes somos incultos en estos temas.
El año pasado compré un piso y lo he reformado completamente: luz, tuberías, calefacción, ventanas… Lo he amueblado y ahora tengo la oportunidad de alquilarlo a estudiantes a partir de septiembre, con posibilidad de que permanezcan más de un curso.
Mi preguntas son las siguientes:
1. ¿En la declaración de la renta me puedo deducir los gastos de la reforma? De ser así ¿sólo en la del próximo año o durante más tiempo?
2. Si se van a quedar más de un curso, ¿puedo hacer un contrato de alquiler que no sea temporal, o al ser estudiantes, independientemente del tiempo que permanezcan, no es posible?
Hola Magnolia
1. Los gastos de conservación y reparación del inmueble son gastos deducibles para calcular el rendimiento del alquiler. Si estos gastos, junto con los de financiación, suman más que los ingresos se podrán deducir en los 4 años siguientes respetando el mismo límite.
2. Si el inmueble alquilado se destina a vivienda permanente del arrendatario el rendimiento neto positivo podrá reducirse un 60%. Da igual que el inquilino sea estudiante o trabajador. Sólo se requiere que sea su vivienda habitual o permanente.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenas tardes Joaquina,
Enhorabuena por tu blog, gracias por compartir con nosotr@s tus conocimientos.
Acabo de comprar una vivienda este mes de julio con el fin de destinarla a alquiler para necesidad permanente. Por su estado voy a reformarla por completo (fontanería, electricidad, cocina, baño, suelo…) así como amueblarla (frigo, lavavajillas, lavadora, aire acondicionado, toldos…), mi consulta es:
¿Puedo deducir todos esos gastos de reforma en la declaración de la renta si consigo alquilar la vivienda aunque la reforma la haga con carácter previo a celebrar el contrato de arrendamiento? ¿Del mismo modo cabe la amortización del 10% del mobiliario, incluidos electrodoméstico no necesarios tales como aire acondicionado, toldos eléctricos o televisiones? ¿ Y los gastos de notaria y registro de la propiedad?. Por último ¿consideras oportuno, a efectos fiscales, esperar a realizar las obras el próximo año 2019 con el fin de tener un mayor número de meses alquilada la vivienda y obtener así unos mayores ingresos a fin de no obtener este medio año que queda más deducciones y amortizaciones que ingresos por alquiler?
Muchísimas gracias de antemano
Saludos
Hola Luis, gracias a ti por leer y comentar.
Para el cálculo del rendimiento neto serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Así podrás deducirte los gastos de conservación y reparación. Si estos gastos suman mas que los ingresos obtenidos con el alquiler, podrás deducirte el exceso en los 4 años siguientes, respetando el mismo límite.
Por otra parte, podrás deducirte el gasto por amortización de los bienes que puedan ser utilizados más de 1 año. La ley no especifica los bienes que son necesarios o no, sólo exige que se cedan en alquiler junto al inmueble. Si estos gastos son mayores que los ingresos, el rendimiento será negativo y se integrará en la base imponible general con otros rendimientos, como por ejemplo los del trabajo.
Saludos cordiales
Buenos días Joaquina,
En primer lugar quiero felicitarte por este blog tan magnífico que tienes.
Mis consultas son las siguientes:
he alquilado en el pasado mayo, la que ere mi vivienda habitual, con un contrato por dos años. Tengo derecho a la deducción del 60%?.
el piso está alquilado con muebles y electrodomésticos.
Que amortizaciones puedo realizar por ambos?
Gracias por tu respuestas
Hola José Luís
Si alquilas la vivienda para cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino podrás aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto obtenido. En este caso, al firmar un contrato de 2 años, se cumple este requisito.
En cuanto a la amortización de los muebles y electrodomésticos, podrás practicarla por el 10% anual del importe de estos bienes.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Sí, leí que los scios de adm, pero no estaba seguro que un item como publicidad pudiera estar incluido! Muchas Gracias por la pronta respuesta!
Hola soy nueva en España y tengo un par de consultas sobre la liq de impuestos, los gastos por contabilidad y publicidad se pueden descontar de la renta por alquiler en España? Y existe un contrato oficial de alquileres, o cada uno hace el suyo? gracias!
Hola Victoria
La ley dice que todos los gastos relacionados con los ingresos por alquiler de inmuebles serán deducibles.
En cuanto al contrato de alquiler, no existe un modelo oficial.
saludos cordiales
Hola, buenas tardes.tengo un apartamento con mi marido y mi hijo soltero que estoy interesada en alquilar con unos 300 euros como hacemos la declaración de renta?
Cuanto pagará cada uno
Hola Carla
Con los datos que proporcionas no es posible calcular cuánto pagará cada uno por el alquiler del inmueble. También dependerá de vuestras circunstancias familiares y personales.
Cuando llegue el momento de presentar la declaración de renta, contrata nuestros servicios. Estaremos encantados de ayudarte.
Saludos cordiales