Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
Descarga nuestro EBOOK
Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
Contrata nuestro servicio de renta para que el resultado de tu declaración sea el más favorable posible
No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
Gracias de nuevo, una preguntita mas por favor, en el contrato de aiquiler hay que poner los tres o con el nombre de uno es suficiente?
Un Saludo
Hola.
Estoy pensando si alquilar mi piso porque me asusta lo que pueda pagar a hacienda en el siguiente ejercicio.
Mi situación es la siguiente:
El alquiler serían 450€ Por piso+garage.
Compré el piso y garage por 95,000€, de los que me quedan 63,000€. Pago de comunidad 76€ Por los dos. De IBI pago 210€ anuales. En intereses de hipoteca pago 28€ mensuales. Además, alquilaría a la empresa Mercadona para que sus trabajadores pudieran estar 1 año desplazados por trabajo.
¿Qué tendría que pagar?
Tengo que tomar la decisión esta semana y no sé qué hacer
Hola Mar
Tu consulta conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas y ayudarte a tomar la decisión.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Quiero alquilar un piso a una empresa para instalar a unos trabajadores por un periodo de siete meses el precio sería de 600€. Que porcentaje tengo que ingresar a Hacienda?
Hola Elías
Con los datos que proporcionas no puedo decirte la cantidad que tendrás que pagar a Hacienda.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas acerca de la tributación del alquiler.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, tengo un piso en alquiler y el año pasado cambie las ventanas antiguas en mal estado por otras de climalit en principio las he metido como gastos, pero informándome he leído que al ser ventanas mejores que las anteriores pueden considerarse una mejora, por lo que irían amortizadas con el inmueble. De ser así tendría que deducirme el 3% de amortización al igual que con el valor de adquisición del inmueble, todos los años o tendría un tope, o habría que meterlo por amortización lineal al 10%. Muchas gracias por su servicio es de gran ayuda.
Hola Sergio, gracias a ti por leer y comentar
La consulta vinculante V3321-13 de la Dirección General de Tributos considera la sustitución de ventanas como gasto de conservación o reparación. Por tanto, resultaría deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, siempre que no exceda de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por el arrendamiento.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a dicho vivienda y a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por su arrendamiento.
Saludos cordiales
Buenas tardes!
Por favor haber si puedes aclarar una duda, tenemos un piso que nuestra madre nos ha donado a tres hermanos, vamos alquilar el piso y mi pregunta es:
En el contrato de poner los tres hermanos o solamente el nombre de un hermano,
y debemos de declarar los tres hermanos o puede declarar un solo hermano.
Por ejemplo: si tenemos que pagar hacienda 300 euros… los puede pagar un solo hermano o debemos de pagar 100 euros cada uno.
Muchas gracias de antemano.
Hola Conchi, gracias a ti por leer el blog.
Cuando la titularidad de un inmueble corresponde a varias personas, la renta que se derive del mismo se considera obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. Por lo tanto, debéis declararlo los tres.
Saludos cordiales.
Muchísimas gracias!!!
Una preguntita mas…. en el contrato de alquiler hay que poner los tres nombres o con un solo nombre es suficiente.
Espero no haber molestado por hacer una pregunta mas.
Gracias
Un saludo.
Hola de nuevo Conchi. No molestas, lo que sucede es que la mayoría de las veces no contesto en el mismo día.
Es mas correcto poner los tres nombres en el contrato de arrendamiento.
Saludos
Buenas tardes,
primero que nada muchas gracias por el articulo, muy interesante.
Mi duda es respecto al alquiler a familiares. Por una parte, a la hora de elegir el máximo importe a tributar, ¿el importe de la renta imputada se compara con el rendimiento neto reducido (después de aplicar el 60%) o con el rendimiento neto sin reducir?.
Por otra parte, ¿sobre el importe de la renta imputada se puede aplicar reducción y/o deducir los gastos?
Muchas gracias.
Un saludo,
Hola Cristian
La ley determina que en el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado, el rendimiento neto total (después de aplicar el 60%) no podrá ser inferior a la renta imputada.
Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes.
Es decir, deberás tributar como mínimo como si la vivienda estuviera a tu disposición e imputaras rentas. La ventaja se produce cuando ese año has tenido gastos de intereses de hipotecas, conservación y reparación. Si estos gastos superan el importe de la imputación de rentas, podrán deducirse en los 4 años siguientes. Así, si dentro de 2 años alquilas el piso a alguien que no sea tu familiar, podrás deducir en ese momento los gastos de intereses y reparación que no pudiste aplicar este año.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog
Hola Joaquina. Antes que nada felicitarte por la página web y los comentarios que realizas.
Tengo una vivienda sobre la que estuve realizando reparaciones (no mejoras) en 2.016 y en 2.017 la he alquilado.
¿Puedo deducirme esos gastos de 2.016 que no me pude deducir en ese ejercicio al no estar alquilada?
Gracias por la respuesta
Hola Jorge
Gracias por tus palabras. Me alegra 🙂 que te guste el blog.
La ley exige correlación entre ingresos y gastos. Por eso las reparaciones tienen que ser de la misma fecha que el alquiler.
así que no podrás deducirte los gastos de 2016.
Saludos cordiales
Hola,
¡Gracias desde luego por el articulo!
Si declaro con el Mod.150 y alquilo vivienda como mi vivienda permanente desde hace 3-4 años, podría aplicar alguna reducción o beneficio sobre el ejercicio de Renta2017?
Gracias!
Hola Luis
Me temo que no puedes aplicar ninguna reducción o beneficio fiscal por alquilar tu vivienda si declaras tu renta a través del modelo 150.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenas tardes Joaquina.
Tengo una vivienda alquilada y bastantes años antes de alquilarla acristalé la terraza de la que conservo la factura. Mi pregunta es si puedo desgravar este coste y si es así si tendría que hacerlo, en el apartado del 10% de electrodomésticos, muebles, etc.
Gracias y saludos
Hola Amparo, gracias a ti por leer y comentar
Acristalar la terraza se puede considerar como una mejora de la vivienda y no un gasto de reparación.
El coste de la mejora incrementa el valor de adquisición del bien y puedes amortizarlo cada año en la misma proporción en que se amortiza el inmueble.
Saludos cordiales
Hola,
tengo el piso alquilado a través de una agencia. Ella se encarga de la gestión y a mi la agencia me ingresa mensualmente una cantidad de ese pago del inquilino menos su porcentaje de gestión. Es decir, el contrato lo tiene el inquilino con la agencia.
Además vivo en el extranjero. A la hora de pagar los impuestos como no residente, no sé como he de tributar el alquiler del piso. Está declarado en el país de residencia pero al parecer hay un modelo 210 de la agencia tributaria que debería de rellenar? ¿ Cómo debería de realizarlo ya que el piso lo gestiona la agencia?
Gracias y un saludo
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenos días Joaquina, en primer lugar agradecerte tus comentarios en el foro.
Mi duda es bastante concreta.
Tenemos un piso alquilado mi mujer y yo al 50% y queria saber si en la parte de introducir los datos del alquiler todo debe ir al 50%. Los ingresos los estamos poniendo al 50%, pero luego hay estos apartados que no especifica si es al 50% o no:
Tributos, recargo y tasas
Saldos de dudoso cobro
Cantidades devengadas por terceros por servicios personales
Amortización del inmueble
Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble
Hola Daniel, gracias a ti por leer y comentar
Tanto ingresos como gastos deben ir al 50%.
Saludos cordiales