Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
Buenas, tengo la cabeza hecha un lio con lo que me dice el gestor y no lo termino de entender. ¿Si cobro bruto aprox. 37000 euros brutos con un irpf en nomina proximo al 20%, y tengo una vivienda en alquiler que ya calculado el 40% a declarar suponen 2500 euros, cuanto % he de pagar por el ingreso del piso? El gestor me dice que un 37%. ¿no deberia ser algo proximo al 20%?
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenos días Joaquina,
En primer lugar quiero felicitarte por este blog tan magnífico que tienes y en especial por este artículo que me ha aclarado muchas dudas que tenía.
La consulta es la siguiente:
El año pasado compré un piso que puse en alquiler en junio.
Tengo claro lo que puedo deducirme y durante cuantos días del coste de la compra, mobiliario, seguros, etc.
La pregunta es: ¿Hay algún tipo de deducción respecto a gastos de notario, registro, impuesto de transmisiones ?
Muchas gracias y saludos.
Gracias José por tus palabras. Me alegro que te guste el blog. Puedes suscribirte para recibir los artículos y alguna promoción especial.
En cuanto a tu pregunta, los gastos de notario, registro, impuestos y demás relacionados con la adquisición del inmueble se suman al valor escriturado para obtener el valor de adquisición.
Este coste de adquisición se puede imputar como gasto a través de la amortización. Cada año se puede dar como gasto de amortización del inmueble el 3% del mayor de estos 2 valores:
– el valor catastral
– el valor de adquisición
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora.
Saludos cordiales
Buenas tardes, he alquilado un piso, el año pasado en diciembre del 2017, y me abonaron un mes alquiler y otro mes como fianza, tengo que declarar esta fianza, en la renta del 2017, ó no. muchas gracias y saludos
Hola J.S.S.
La fianza se establece como garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el Organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. En ese momento, si el inquilino ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador le devolverá la fianza.
Por eso, como no es un ingreso para ti, no debes incluir la fianza en tu declaración de renta.
Saludos cordiales y gracias por leer mi blog.
Buenos dias Joaquina y gracias por compartir tua conocimientos con nosotros.
Herede hace años un duplex que estuvo en alquiler.
El año pasado fue vendido el duplex. Siempre declare los ingresos por el alquiler pero nunca amortice los gastos.
Podria deducir dichos gastos en esta proxima declaracion o tendria que reclamar la devolucion por otro medio.
Saludos
Alejandro
Hola Alejandro
Sólo podrás deducirte los gastos en la declaración del año al que correspondan. Para ello deberás solicitar la rectificación de la declaración.
Recuerda que Jraeconomistas puede encargarse de realizar estos trámites. Contacta con nosotros.
Saludos cordiales
Hola. Llevo alquilando mi piso varios aňos. El aňo pasado me separe y hable con el inquilino y se fue. Solo lo tuve alquilado enero y febrero. En marzo hice varias reparaciones y me fui a vivir con mi hijo, mayor de edad, alli.Como lo tengo q declarar xq al poner un 3 en la casilla me hace una imputacion de renta como si hubiera estado vacio y realmente a partir de marzo es mi vivienda habitual.
Gracias.
Hola Yolanda, gracias a ti por leer y comentar.
Debes marcar la clave 1 Arrendamiento y no la 3 porque esta es para A disposición de sus titulares y arrendado y por eso hace la imputación de renta.
Ten en cuenta que cuando marques a clave 1 de Arrendamiento, sólo puedes deducirte la parte proporcional de los gastos correspondientes a los 2 meses que estuvo alquilado.
saludos cordiales
Buenas tardes alquilé mi vivienda habitual en mayo de 2017 debido a un cambio de trabajo a otra ciudad que implicó un cambio de mi domicilio fiscal. Al ser mi vivienda habitual desde 2006 deducía el 15% del pago del préstamo que tiene la vivienda. Al hacer la renta he calculado los ingresos y gastos por alquiler de los ocho meses que he alquilado mi anterior vivienda habitual. Respecto a los cuatro meses de principio de año, tengo duda si puedo aplicar la deducción del 15% del préstamo puesto que era mi vivienda habitual (comprada en 2006) hasta el mes de mayo cuando me traslade a otra ciudad, o no aplicar esta deduccion. En caso de no aplicarla tendría que considerar la imputación de rentas por esos cuatro meses aunque fuera en su dia mi vivienda habitual?
Hola Ava
Si hasta mayo fue tu vivienda habitual puedes deducirte el 15% de las cuotas de hipoteca satisfechas hasta ese momento.
Posteriormente la vivienda pasa a estar alquilada y puedes considerar los intereses de la hipoteca como gasto deducible para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario.
Saludos cordiales
Gracias Joaquina, felicitarte por tu blog
Gracias a ti, Ava por leer y comentar
Buenas tardes, llevo alquilando un piso varios años y por desconocimiento, nunca me he deducido ningún gasto ni amortizado ninguna cantidad. Siempre he tributado como rendimiento del capital inmobiliario el total de la renta percibida. Ahora que tengo la certeza de que he pagado de más en las últimas declaraciones de IRPF, existe alguna manera de «rectificar» o realizar complementarias para recuperar las cantidades pagadas de más? Muchas gracias!!
Hola Pedro, gracias a ti por leer el blog.
Por supuesto que puedes solicitar la rectificación de las declaraciones de años anteriores que no estén prescritas. Si lo haces antes del 30 de junio de 2018 hasta la declaración de 2013. Después de esa fecha, sólo las declaraciones de 2014 a 2016.
Si lo deseas, podemos ayudarte. Contacta con nosotros en jraeconomistas/servicios de renta.
Hola buenas tardes, se pueden compensar los rendimientos del trabajo con los rendimientos negativos de los inmuebles.
Otra pregunta sería, que gastos son los que puedo deducirme del alquiler, entiendo que el IBI,basura, gastos de comunidad, seguro de la casa, pero también se pueden deducir los intereses del pago de la hipoteca,seguro de vida?.
El contrato del alquiler para que sea valido a efectos de hacienda tiene que estar registrado o simplemente con un contrato de alquiler entre ambas partes.
Gracias.
Hola Jose
Sí se pueden compensar los rendimientos del trabajo con los rendimientos negativos del capital inmobiliario porque ambos forman parte de la base imponible general.
Todos los gastos que mencionas son deducibles. Pero para que el seguro de vida sea deducible debe estar asociado a la hipoteca y su contratación ser una condición indispensable para la concesión de la hipoteca.
En principio el contrato es válido aunque no se haya depositado la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Sin embargo, te recomiendo hacerlo para que no te puedan sancionar.
Hola Joaquina.
Tengo un piso alquilado con una plaza de garaje.
Se pueden incluir dentro de los gastos deducibles los gastos provenientes de la plaza de garaje? (Ibi, comunidad, amortización del 3%, etc).
Graciaa.
Hola Luis
Si el piso está alquilado con la plaza de garaje puedes incluir los gastos de ambos inmuebles para calcular el rendimiento.
Saludos cordiales y gracias por leer mi blog.
Hola Joaquina.
Tengo una duda que espero me puedas aclarar, en Noviembre del 2014 hicimos el contrato de alquiler de un piso a una pareja ella menor de 30 años y el mayor de 35, en ese momento la deducción para alquileres a menores de 30 años era del 100%.
Durante 3 años hemos aplicado la deducción general del 60%
Me surgen dos preguntas dado que nuestro alquiler es anterior a la ley del 2.015.
1- ¿Podíamos haber aplicado la deducción del 100% a la mitad del alquiler?
2- ¿En la renta de este año se podría aplicar? pues la chica aún no ha cumplido los 30 años y aún no hemos renovado el contrato.
Muchas Gracias
Hola José Mª
Siento decirte que con la reforma fiscal, en 2015 desapareció la reducción del 100 por 100 que se aplicaba cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.
Desde 2015 sólo existe una reducción general del 60%, aunque el alquiler sea anterior a la reforma.
Saludos cordiales.
Buenas tardes Joaquina
Muchas gracias por el artículo. Muy aclaratorio y a pregunta sencilla. Yo estoy en el mismo caso que otro de los lectores. Tenemos una casa alquilada desde Julio 2017, con lo que tenemos ingresos para esos 6 meses.
Mi pregunta es sobre los gastos deducibles. Como comentas hay que tendré en cuanta los gastos deducibles correspondientes a esos 6 meses. ¿Quiere esto decir que si todos los gastos que tenemos son de ámbito anual, como intereses hipoteca, IBI, seguro de la casa etc; bastaría con calcular el total de los mismo y poner la mitad en el apartado de gastos deducibles?
Muchas gracias
Muchas gracias Alex a ti por leer y comentar.
Efectivamente, cuando la vivienda no ha estado alquilada todo el año, tienes que declarar tanto el alquiler como la imputación de rentas correspondiente al tiempo que ha estado a tu disposición. Debes elegir la clave 3 en uso o destino y señalar el número de días que el inmueble ha estado a tu disposición.
En cuanto a los gastos deducibles, si son anuales sólo computarás la parte proporcional por el tiempo que ha estado alquilado. En tu caso, la mitad. Cada gasto debe ir en el apartado correspondiente.
Si quieres, contacta con nosotros en jraeconomistas y estaremos encantados de calcular y presentar tu renta.
Saludos cordiales.