Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
hola, yo tengo 2 pisos alquilados a estudiantes, a los que les hago un contrato por 10 meses, se lo guardo los dos meses de verano (en los que aprovecho para limpieza, obras, etc) y les vuelvo a hacer prórroga en septiembre, a veces son los mismos, pero como van terminando la carrera van cambiando.Mi duda es si los gastos deducibles los tengo que prorratear para esos 10 meses o se supone que en verano (que no lo alquilo a otras personas)también corresponde esa deducción. Tampoco tengo claro si tengo derecho a la reducción del 60%; es verdad que no es seguro que estén tres años, pero alomejor están más. Tampoco veo seguro que esté tres años si lo alquilara a una familia o a cualquier otra persona que no sea estudiante y que se pueda ir a los tres días y sin embargo para esos casos si corresponde esa reducción. Muchas gracias
Hola Mª José, muchas gracias a ti por comentar.
El alquiler de pisos a estudiantes se considera un alquiler por temporadas ya que no permite al inquilino habitarlo como su hogar principal y permanente. Por eso, no es posible aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto positivo.
Por otra parte, si la vivienda no está alquilada durante 2 meses, no puedes deducirte los gastos correspondientes a ese período.
Puedes leer «Obligaciones fiscales del alquiler de viviendas por temporadas» para profundizar sobre el tema.
Saludos cordiales.
Tengo 1 vivienda alquilada,con un rendimiento neto negativo, y un local comercial con un rendimiento neto positivo. Son compensables entre si?
Si se pueden compensar y sigue siendo negativo, se compensa con los rendimientos de otros inmuebles que no están alquilados?
Gracias.
Hola Paco, gracias a ti por leer y comentar.
Efectivamente, los rendimientos negativos de inmuebles se compensan con rendimientos positivos y si no existen rendimientos positivos de inmuebles se compensan con otros rendimientos positivos a integrar en la base imponible general como son los rendimientos del trabajo, de actividades económicas, por atribución de rentas, etc.
Hola buenos dias,
Tengo una duda aver si nos puedes ayudar,
Este junio o julio voy a dejar mi piso en alquiler, supongo que entrara el inquilino en julio o agosto, y emprezare a tener ingreso de alquiler en ese momento pero no estare en españa, mi duda es, debo hacer la renta anual aun que no estoy viviendo en españa? o que debo aclalar con los ingresos del alquiler.
Están obligados a presentar el IRPF los residentes en España por las rentas obtenidas. En general, eres residente en España cuando permanezcas aquí más de 183 días.
Si alquilas un piso de tu propiedad situado en España pero no eres residente, tendrás que presentar el Impuesto sobre la Renta de los no Residentes.
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Buenas tardes, tengo alquilada una vivienda el año pasado cambié el calentador por estropearse ¿Debo incluirlo cómo mejora o como gasto deducible de bien muebles? Muchas gracias
Hola Mar, gracias a ti por leer y comentar.
El calentador debe considerarse como un bien que se alquila con la vivienda. Se imputará como gasto deducible a través de la amortización, durante su vuda útil.
Tengo una vivienda para alquilar como vivienda habitual, pero el nuevo inquilino quiere firmar el contrato a nombre de una S.L. de la que es dueño y administrador único.
Podría aplicarme en este caso la deducción del 60% como vivienda habitual del inquilino?
Es necesario incluir en el contrato de alquiler una cláusula que lo especifique?
Gracias
Hola Feliciano, gracias a ti por leer y comentar.
Según la Resolución del Tribunal económico Administrativo Central 5138/2013, de 8 de septiembre de 2016, resulta procedente la aplicación de la reducción del 60% cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.
Así que sólo tendrás que especificar en el contrato de alquiler quién va a vivir allí.
¡Hola!
Interesante artículo, ¡gracias por hacerlo!
Tengo una vivienda que estoy pensando en alquilar, pero le hacen falta algunas reformas (reparaciones varias, alta de agua y luz, pintar, etc) y pensaba hacerlo con los ahorros que tengo, aunque, después de leerte quizá me salga mejor hacerlo pidiendo un crédito puesto que, los intereses, me los podría deducir, ¿es así, no?
Si es así, realmente solo tendría que devolver el dinero al banco, sin pagar «realmente» intereses por ello.
Sobre los electrodomésticos y su amortización, ¿es un 10% siempre o hasta que ha llegado al 100% (10 años, entiendo)?
¡Gracias de nuevo!
Hola Isart
Gracias por leer el blog. Me alegra que te haya gustado el artículo.
Los intereses de la financiación y los gastos en reparaciones y puesta a punto de la vivienda son deducibles para calcular el rendimiento neto. Pero tienen el límite de los ingresos obtenidos. El exceso, podrá deducirse en los 4 años siguientes respetando el mismo límite.
En cuanto a la amortización de los bienes alquilados con la vivienda pueden amortizarse al 10% anual, es decir, durante un período de 10 años.
Buenos dias.. un piso alquilado, siendo titular dos hermanos al 50%, pero el alquiler se lo lleva integramente uno de ellos. Entiendo que debe declarar estos ingresos un hermano al 100% y el otro 0 %…? Gracias…
Hola José Antonio
Los rendimientos del capital inmobiliario corresponden a los titulares de los bienes inmuebles o de los derechos reales sobre ellos de los cuales provengan.
Si la titularidad corresponde a varias personas, estos rendimientos se considerarán obtenidos por cada una de ellas en proporción a su participación. Por lo tanto, en vuestro caso, debéis declarar los ingresos al 50% cada uno.
Buenos días,
Tengo un piso en propiedad alquilado.
Durante el 2017 solo estuvo alquilado durante 6 meses ya que durante los otros 6 meses vivía yo ahí.
Recibí en total 2750 € y gastos deducibles tengo (intereses hipoteca 1250, ibi 200, seguro 229, 3% del porcentaje del coste de adquisicion quitando el suelo 1488, reparaciones 100 comunidad de vecinos 227 TOTAL: 3740 €)
Tengo un negativo de 990 €
Como debo declarar esto? este restante lo podría deducir para el año que viene?
Gracias
Hola Pablo, gracias a ti por leer el artículo
¿Has tenido en cuenta que el importe de los gastos deducibles es el que corresponde a los 6 meses que la vivienda ha estado alquilada?
Si lo has considerado así y obtienes un rendimiento neto negativo puedes compensarlo con otras rentas que se integren en la base imponible general como rendimientos del trabajo, rendimientos de actividades económicas, imputación de rentas… pero nunca traspasarlo de un ejercicio a otro.
Ten en cuenta que si los intereses, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, son superiores al importe de los ingresos por alquiler, el exceso se puede compensar en los 4 años siguientes con mismo límite (ingresos íntegros) para cada inmueble.
El resto de los gastos pueden convertir el rendimiento neto en negativo, pero este importe no se puede trasladar a ejercicios futuros.
Hola! Tengo un piso con uso de usufructo, ¿puedo deducirme la cuota anual que pago por el usufructo? ¿completa o sólo el tiempo alquilado?
Gracias!
Hola Borja
La cuota que pagues por el usufructo es deducible si alquilas la vivienda sobre la que recae este derecho, pero sólo durante el tiempo que permanece alquilada.
Hola, gracias por el articulo, me ha ayudado mucho.
Este año voy a declarar el alquiler del piso, el año anterior olvide hacerlo ya que solo eran dos meses y de todas formas se me imputo una renta mayor.
Yo no tengo hecho contrato con el inquilino ¿hay algun problema en esto? el me abona cada mes el alquiler por transferencia.
Se puede dar el caso de que el rendimiento neto sea negativo?
gracias.
Hola Cristina, me alegro que te haya ayudado.
El contrato que tienes con tu inquilino es un contrato verbal. El único inconveniente es que en caso de controversias no existen unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir para determinar que parte tiene razón.
El rendimiento de capital inmobiliario puede ser negativo cuando los gastos deducibles sean mayores que los ingresos obtenidos.
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, se deducirán todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no pueden ser superiores al importe del rendimiento íntegro del bien o derecho. No obstante el exceso se puede compensar en los 4 años siguientes con mismo límite para cada inmueble.
Al no existir ninguna otra limitación, el rendimiento neto puede llegar a ser negativo, por la deducción de otros gastos, unidos o no a los anteriores.