Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
Buenas tardes :
Tengo una serie de dudas al alquilar un piso y hacer la declaración de la renta. En principio el importe del alquiler es de 550 €/mes, pero la inquilina candidata me comenta que para poder tener beneficios por ser menor de 35 años, le puedo poner 500 euros en concepto de alquiler y 50 € en concepto de pago de comunidad.
Creo entender que si la inquilina me paga la comunidad, yo no puedo deducirme ese gasto porque no lo pago yo, como luz ni agua, sino ella.
Por otro lado podría hacer la deducción del 60% ?? Sería su vivienda habitual a mi entender durante los 11 meses por los que le hago el contrato.
Gracias de antemano, un saludo
Hola Gloria, gracias a ti por leer y comentar.
Todo depende de cómo se haya reflejado en el contrato de alquiler. Si especifica que la renta será 500€ y 50 € de comunidad, tu deberás declarar como ingresos 550€ mensuales y podrás deducirte como gasto el pago de la comunidad.
Si el contrato especifica que los gastos de la comunidad corren a cargo de la inquilina, tú sólo declararás 500€ y no podrás deducirte como gasto la comunidad.
En cuanto a la reducción del 60% el artículo 23.2 de la LIRPF habla de vivienda, pero la jurisprudencia entiende que para que pueda beneficiarse de este beneficio debe tratarse de la vivienda habitual como sucede con otras deducciones (ganancia patrimonial exenta, adquisición o alquiler de vivienda). Se considera que una vivienda es habitual cuando se reside durante, al menos, 3 años.
Hola, la amortización de la cocina es del 10% todos los años o varía según van pasando los años?
Si en anteriores declaraciones no la he incluido puedo hacerlo con caracter retroactivo en la proxima declaración y como ? gracias
Hola Luis
La amortización de los muebles de cocina es el 10% anual durante 10 años. Si alguno de estos años no aplicas este gasto deducible en el IRPF, no podrás hacerlo en las siguientes declaraciones.
Los gastos correspondientes a cada año sólo son deducibles ese año. Si te olvidaste de incluirlos y quieres tenerlos en cuenta deberás solicitar la rectificación de la declaración de renta del año del olvido, pero no podrás incluirlo en otro año al que no corresponda.
Hola
Tengo una casa en propiedad al 50% con mi ex pareja.
La casa actualmente está alquilada por 500 euros mensuales.
Me gustaría saber si en la casilla de la declaración de la renta destinada a introducir el importe íntegro recibido, hay que poner 3000 euros (50%) o por el contrario 6000 euros.
Muchas gracias
Hola Juan, gracias a ti por leer el artículo
Cada propietario deberá incluir en su declaración como rendimiento de capital inmobiliario las rentas obtenidas y los gatos realizados en proporción a su porcentaje de propiedad. En vuestro caso, debéis declarar ingresos y gastos al 50%.
Buenas tardes,
Debido a unas obras por filtraciones tuvimos que quitar y volver a poner una verja que teníamos en la terraza delantera de la vivienda que tenemos alquilada. ¿Podría considerarse un gasto de conservación y mantenimiento?
Además tenemos contratado un seguro anual para el mantenimiento de la caldera, ¿es deducible este gasto?
Por otro lado, tuvimos que comprar un frigorífico porque nos lo solicitaron los inquilinos al entrar en la vivienda. ¿Puede deducirse el gasto de la compra o únicamente el 10% de la amortización?
Muchas gracias.
Hola Vanesa, gracias a ti por leer el artículo.
Los gastos por obras de reparación pueden considerarse de conservación y mejora y se deducirán con el límite de los ingresos obtenidos en el año, pudiéndose deducir el exceso el los 4 años siguientes respetando el mismo límite.
También es gasto deducible el seguro anual por mantenimiento de la caldera.
En cuanto al frigorífico, es un elemento del inmovilizado, que permanecerá en la vivienda varios ejercicios. Por eso, no se puede imputar el gasto en su totalidad en el año de la compra sino que se hará a través de la amortización al 10% anual.
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Buenas tardes, la comunidad de propietarios del piso que tengo alquilado ha instalado un ascensor que pagamos entre todos los propietarios. ¿Es deducible ese gasto?
Hola Pilar
Si no había ascensor y se ha instalado uno, el importe de la derrama tendrá la consideración de inversión o mejora. Es decir, se sumará al valor de adquisición del piso y podrá amortizarse (imputarse como gasto) al 3% anual.
Si se ha sustituido o reparado un ascensor ya existente, se considerará gasto de conservación o reparación. El límite para deducir estos gastos (junto con los intereses por financiación) es el importe de los ingresos obtenidos por el alquiler. El exceso podrá deducirse en los 4 años siguientes respetando dicho límite.
En la casilla «Importe pendiente de deducir de los ejercicios 2013 a 2016» puedo incorporar dos facturas que olvidé incluir en 2016?
Gracias
Un saludo
Hola de nuevo Carmen Gloria
En esa casilla sólo puedes poner el importe de los intereses y demás gastos de financiación y el de los gastos de reparación y conservación que no pudiste deducir en los ejercicios 2013 a 2016 por superar el límite establecido para este tipo de gastos.
Hola, en el mes de febrero de este año he alquilado la vivienda que tengo y se prevé que sea largo.
Yo por mi parte me mudé de ciudad hace dos años por trabajo y vivo yo sola en una vivienda de alquiler.
Mi duda es cuál será mi situación fiscal el próximo año.
Gracias
Hola María
Por la vivienda en propiedad que has arrendado tendrás que declarar en la renta del año que viene los ingresos que hayas obtenido menos los gastos necesarios para obtenerlos dentro del apartado de rendimientos de capital inmobiliario.
Por el inmueble donde vives de alquiler podrás aplicar la deducción estatal (en función de cual sea tu base imponible) y la autonómica si la Comunidad Autónoma donde vives la contempla.
Recuerda que prestamos servicios de asesoramiento a particulares para conseguir una óptima planificación fiscal. Si quieres que te ayudemos con tu declaración de renta, contacta con jraeconomistas
He consultado en Hacienda por teléfono si los gastos de sustitución de una bañera que se rompió, y cambio de ventana en un piso alquilado son deducibles en el año del gasto, prorrateados a 10 años, o no lo son.
Me han contestado que sí lo son en ambos casos, en el mismo ejercicio.
Pero en el sitio web de la Aeat, pone que los gastos por mejora del inmueble no son deducibles, y la Ventana creo que se puede considerar como Mejora.
Así que no sé qué hacer si deducir el gasto de la ventana o no?
Qué opinan ustedes?
Gracias
Son gastos deducibles del ejercicio los de reparación y conservación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales. Por ejemplo, pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
No son gastos deducibles los de ampliación o mejora, sino AMORTIZABLES, los que suponen un aumento de capacidad o habitabilidad o un alargamiento de la vida útil. Es decir, mayor valor de adquisición recuperable a través de las amortizaciones y con trascendencia a efectos del cálculo del valor de adquisición de las ganancias o pérdidas patrimoniales en futuras transmisiones.
Por eso, la sustitución de la bañera y la ventana se considera un gasto deducible y no una mejora.
Otra pregunta, tengo otro piso alquilado en Madrid a estudiantes, a través de una agencia. Algunos estudiantes están 3 años y otros 3 meses.
En esta situación, la desgravación como vivienda habitual del inquilino del 60%, solo la puedo aplicar a los estudiantes que estén más de un año, o a ninguno?
Gracias
Depende del tipo de contrato realizado. Normalmente los estudiantes alquilan la vivienda por temporadas porque no es su hogar principal y permanente. Por ese motivo no se puede aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto.
Esta reducción sólo es aplicable a los contratos de alquiler de vivienda que satisfacen la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Realmente los estudiantes no firman un contrato conmigo, sino con una Agencia que se encarga de la gestión del alquiler y el mantenimiento de la vivienda.
El contrato yo lo tengo firmado con esa Agencia.
Hay alguna diferencia?
Gracias
Puede que sí haya diferencia. Depende del contrato firmado con la agencia.
Si quieres, puedes realizar una consulta personalizada para aclarar todas tus dudas y ofrecerte la respuesta correcta.
Tengo arrendado un piso amueblado. Los inquilinos no quisieron algunos de los muebles que tenía, y tuve que alquilar un trastero que pago todos los meses para guardarlos.
Este gasto mensual es deducible como gasto fiscal?
Gracias
Hola Carmen Gloria, gracias a ti por leer y comentar.
El artículo 23 de la Ley del IRPF especifica los gastos deducibles para la determinación del rendimiento del capital inmobiliario.
Habla de los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Entre ellos, la amortización de los bienes muebles cedidos con la vivienda.
Pero no incluye a los muebles que no se alquilan con la vivienda. Por ese motivo, el gasto mensual del trastero no puede considerarse un gasto deducible para determinar el rendimiento neto del alquiler de inmuebles.
gracias
Gracias a ti Carmen Gloria
Hola, mi hermana y yo tenemos un apartamento a 50% en propiedad, con el usufructo para mi madre, ella ahora ingresó en una residencia de ancianos y queríamos alquilar la casa para ayuda del pago de la residencia. Mis dudas son varias:
– Quien tiene que hacer el contrato
– A efectos fiscales como le afectaría a mi madre ya que queremos solicitar una ayuda de dependencia
– en el contrato solo tiene que aparecer mi madre como usufructuaria o nosotras como propietarias también, ya que es mi madre es la que paga todos los gastos de impuestos, seguro hogar, etc..
– Si ella al estar empadronada en ese domicilio tiene que dejar de estarlo ya que en la residencia no se puede empadronar
Hola Sonia
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tus consultas reúnen cierta complejidad y conviene aclararlas bien para darte la respuesta correcta.
Si lo deseas, contacta con nosotros y solicita una consulta online para resolver tus dudas.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.