Tributación del alquiler de vivienda: ¿Cómo se declara en el Impuesto sobre la Renta? ¿Qué gastos se tienen en cuenta? ¿Hay alguna reducción aplicable?
Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles como, por ejemplo
- alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino,
- el de temporada,
- alquiler vacacional o
- el arrendamiento para negocio
Analizaremos sus distintas implicaciones fiscales comenzando con el alquiler de vivienda habitual.
La ley de Arrendamientos urbanos (LAU) regula el alquiler para vivienda y para uso distinto al de vivienda.
Una primera cuestión a considerar es que la LAU establece la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo regional correspondiente. Además, para que el inquilino pueda acceder a la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, la mayoría de las CCAA exigen este depósito.
¿Cuántos impuestos pagas por alquilar una vivienda de tu propiedad?
- 1 Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
- 1.1 Ingresos íntegros
- 1.2 Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
- 1.3 Gastos deducibles del alquiler de vivienda
- 1.4 Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
- 1.5 No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
- 1.6 Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
- 1.7 Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
- 1.8 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
- 2 ¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Tributación del alquiler de vivienda en el IRPF
El propietario de un inmueble alquilado es quien tiene que declarar estos ingresos.
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso «arrendamiento como inmueble accesorio», sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda, ya sea en metálico o en especie. Deben incluirse:
- las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas
- el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble. Por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada
- las repercusiones de cualquier tipo que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la ley permite deducir como «saldo de dudoso cobro» la parte que no se ha cobrado siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:
- que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses
- que el inquilino se declare en situación de concurso.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Gastos deducibles del alquiler de vivienda
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca). Hacienda considera incluidas entre los gastos de financiación las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión.
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda: si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble como:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
- Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Gastos de administración, vigilancia, portería, cuotas de la comunidad de propietarios y otros servicios relacionados con la vivienda.
- Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
- Primas de contratos de seguros.
- Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
- Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- Coste de adquisición satisfecho. En los inmuebles adquiridos por herencia o donación: valor según las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor comprobado por la Administración más los gastos inherentes a la adquisición.
- Valor catastral
sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora. Para determinar el valor del suelo bastará con acudir al IBI donde se especifica el valor del suelo y de la construcción del inmueble.
- Gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos…): según la tabla de amortización simplificada.
Reducción en los rendimientos del alquiler de vivienda
Una vez obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un porcentaje en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el Título II de la LAU. Recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será alquiler de vivienda, el que independientemente de su duración posibilite al arrendador habitar indeterminadamente esta vivienda como su hogar principal y permanente.
Sólo los contratos de arrendamientos de vivienda darán derecho a la reducción del rendimiento en #Renta2024, no pudiéndose aplicar a los contratos de temporada, los vacacionales o los de alquiler de local de negocio. Compartir en X
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No reducción fiscal en el alquiler de viviendas si no se ha declarado en la autoliquidación de IRPF
La Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modifica el artículo 23.2 de la LIRPF que regula la aplicación de la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en arrendamientos de viviendas.
Alquiler de inmuebles destinados a vivienda: sólo podrás aplicar la reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo que calculaste en tu declaración de #Renta2024 Compartir en X
Por lo tanto
- Sólo podrás aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de viviendas si los incluyes en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación o inspección. (Antes, el Tribunal Supremo permitía aplicar la reducción aun cuando no hubieras incluido el rendimiento del alquiler en tu declaración, siempre y cuando lo declarases al contestar el requerimiento efectuado por Hacienda).
- La reducción no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por Hacienda. Es decir, perderás la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.
Nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024
Contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Seguirán aplicando la reducción del 60% del rendimiento neto.
Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023
A partir del 1 de enero de 2024 y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción será del 50% salvo que corresponda un porcentaje mayor:
Reducción del 90%, si se cumplen estos 2 requisitos:
- Que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y
- Que el precio del alquiler acordado sea inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Reducción del 70% si no se cumplen los requisitos anteriores y se da alguna de estas circunstancias:
- Que el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda que se encuentre en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o
- Que el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro, que destine la vivienda al alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Reducción del 60% cuando no se cumplan los requisitos anteriores y se trate de una vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
En el arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada:
- El 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% del valor catastral si este valor ha sido revisado en los últimos 10 años.
- En los inmuebles que carezcan de valor catastral. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores
- el precio de adquisición
- el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
La ley dice que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Sin embargo, también señala que los gastos por intereses de hipotecas y de conservación y reparación que no puedan aplicarse ese año, se deducirán en los 4 años siguientes. De este modo
Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas de alquiler
En 2021 se aprobaron deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas que todavía continúan vigentes.
El inmueble en el que se realiza la obra debe ser:
- la vivienda habitual
- viviendas alquiladas para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- aquellas que se encuentren en expectativa de alquiler (siempre que se alquilen antes del 31 de diciembre de 2025)
- un edificio residencial
La deducción oscila entre el 20 y el 60% del importe de las obras realizadas y pagadas según las condiciones establecidas. Es una deducción estatal, por lo que su importe de restará sólo de la cuota íntegra estatal del IRPF.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquilar un piso?
Pongamos un ejemplo concreto. María alquila como vivienda el piso que compró en 2017 por 150.000 euros (el valor catastral es de 80.000 euros y el suelo supone el 45% del valor total) y sobre el que todavía paga una hipoteca. Lo alquila sin amueblar, a excepción de la cocina, que le costó 4.500 euros. Recibe 700 euros mensuales, lo que hace un total de 8.400 euros en el año.
Los gastos que ha soportado son:
– Intereses de la hipoteca: 1.600 euros
– Conservación y reparación: se estropeó la ducha y la cambió por otra igual por 300 euros
– IBI: 225 euros
– Comunidad de propietarios: 50 euros al mes
– Seguro: 150 euros
– Amortización vivienda: 3% sobre 55% de 150.000 euros, es decir, 2.475 euros. (Se toma el valor de adquisición por ser mayor que el valor catastral y sólo se amortiza el 55%, el porcentaje correspondiente a la construcción).
– Amortización de la cocina: 10% de 4.500 euros, 450 euros.
Para determinar el rendimiento
| Ingresos íntegros | 8.400 |
|
– Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación (1.600+300) |
– 1.900 |
|
– Otros gastos fiscalmente deducibles (225+50×12+150+2.475+450) |
– 3.900 |
| Rendimiento neto | 2.600 |
| Reducción (60%) | – 1.560 |
| Rendimiento neto reducido | 1.040 |
María tributará por el alquiler de este piso por 1.040 euros. Este importe se integrará con el resto de rendimientos para pagar al tipo que corresponda y que, pongamos es el 18%. Alquilar su piso le habrá supuesto 187,20 euros.
¿Mucho o poco? Depende de con qué lo compares, aunque piensa que no es mucho ante las posibles sanciones de hacienda por no declarar estos ingresos.
Hacienda solicita un detalle pormenorizado de los datos relativos a arrendamientos. Si no sabes cómo cumplimentar este apartado o no quieres gestionar tu declaración, contrata nuestro servicio de renta. Para que el resultado de tu IRPF sea el más favorable posible.
Buenas tardes
En el año 2018 he tenido el piso alquilado en 3 ocasiones, dichos contratos eran para larga duración, pero los inquilinos ha dado la casualidad que se han ido antes de tiempo.
Realmente los contratos estaban destinados a vivienda habitual de los inquilinos entrantes.
¿Puedo deducirme del 60% en este caso?
Hola Luismi
Si puedes demostrarlo, sí.
Saludos cordiales
Buenos días.
Mi problema sobre el IRPF es que dispongo de dos pisos alguilados en 2017 de los cuales no percibia rentas. En un caso porque no podía pagarlas, en el otro caso está inmerso en un juicio de deshaucio, pero que aún sigue ocupado.
En la declaración de 2017 puse las deducciones de IBI y de la comunidad de propietarios. Según Hacienda no se pueden deducir estos gastos porque no hay ingresos.
Pero claro, no puede haber ingresos si las viviendas están ocupadas por inquilinos que no pagan el alquiler.
¿tiene razón Hacienda?
Hola Jorge
En los comentarios respondemos dudas acerca de la interpretación de los artículos, pero no hacemos consultoría personalizada.
Tu consulta reúne cierta complejidad y conviene aclararla bien para darte la respuesta correcta.
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Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola, enhorabuena por la claridad de respuestas en el blog.
Mi consulta está relacionada con el importe mínimo que puedo cobrar de un alquiler a un conocido para que fiscalmente me resulte favorable.
Tengo un piso vacío que prefiero dejarlo gratis o casi gratis a un conocido que lo necesita, El me lo cuidará y como pagará los gastos de luz, agua y escalera a mí me interesa.
He leído lo siguiente:
«Al total de los ingresos de la vivienda con el precio del alquiler estimado para el familiar a doce meses le restamos los gastos deducibles, mientras que por otro lado aplicamos el 1,1% al valor catastral del piso. De las dos cifras, la más alta será que nos exija Hacienda.
Así, si queremos dejar la vivienda alquilada a un familiar al precio más bajo posible sin incurrir en pérdidas fiscales, el tope será ese 1,1% del valor catastral más los costes mínimos que soporte el piso.»
Es así también para conocidos, no familiares?
y si al aplicar esto sale una renta inferior a la que tendría declarado como «vivienda a disposición de sus propietarios» no pasa nada?
Gracias por su atención.
Hola Tere, gracias a ti por tus palabras
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Buenas tardes.
Tengo un piso alquilado y es la primera vez que hago la renta y tengo que meterlo. Me dicen en la gestoría que me van a hacer la declaración que no hace falta que les lleve los gastos de comunidad (que los pago yo), seguro del piso, seguro de impago alquileres, …. porque directamente es un 60 % lo que se me va a aplicar ¿ésto es así? yo pensaba que había que poner los importes
Saludos y gracias
Hola Gemma
Claro que puedes considerar todos esos gastos como deducibles. Y una vez considerados, a la diferencia entre ingresos y gastos se le aplica la reducción del 60%.
Recuerda que podemos ayudarte con tu declaración de renta. Contacta con nosotros en jraeconomistas/servicios de renta.
Saludos cordiales
Hola Joaquina, mi caso es que soy arrendador e inicié el contrato 14 abril 2018, el cual continúa a día de hoy. Establecimos un tiempo de carencia por el cual el arrendatario no tenía que abonar el mes de alquiler hasta diciembre ya que se ha hecho cargo de adecentarlo y le has supuesto el mismo coste que el alquiler de 8 meses (pero reitero que no me han sido abonados). Entonces, como arrendador tengo que suponer que se me han abonado esas cantidades y después deducir los gastos de los 9 meses que salen en total de arrendamiento para el año 2018?. Como si realmente me hubiera abonado mes a mes, desde abril hasta diciembre? y por otro lado, supongo que la situación de la vivienda debe constar como arrendada aunque no se haya producido durante todo el año…muchas gracias por todo.
Hola Alfonso
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Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola. Lo primero felicidades por el blog.
Estoy viendo que puedo deducirme un 10% de amortización del coste de adquisición de la cocina. En la ley Tributaria leo esto: «Respecto de los bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aprobada para el régimen de estimación directa simplificada.» Mi duda es que compré la cocina hace 12 años, entonces suponiendo un 10% de amortización anual ya estaría amortizada. En la tabla de amortización simplificada veo 20 años como periodo máximo. Pero no sé si es correcto deducir 10% durante 20 años. Si pudiera aclararme este punto lo agradecería. Gracias de antemano. Un saludo
Hola Jesús
Coeficiente máximo significa que cada año puedes amortizar como máximo un 10%, con lo que tardarías 10 años en amortizar el bien.
Período máximo quiere decir que puedes tardar como máximo 20 años en hacerlo, es decir, aplicas un 5% cada año. Puedes elegir un coeficiente de amortización entre el 5% (resultado del período máximo) y un 10% (coeficiente máximo).
Saludos cordiales
Hola Joaquina.
Mi arrendatario es un estudiante UE que lleva más de 1 año ininterrumpidamente en el piso.
No tiene NIF, lo que tiene es su documento de identidad.
Renta Web me obliga a marcar la casilla “arrendatario no reside en España y no tiene NIF”, y a poner su número francés.
¿Marcar esta casilla es compatible con poner que el piso se usa para vivienda (para acogerme a la reducción del 60%)?
Aparentemente, Renta Web sí me deja hacerlo, ¿pero es correcto? ¿No es un sinsentido? (decir “no reside en España pero sí vive alquilado en la casa, en España”)
Muchas gracias.
Hola Jose
La casilla del NIF del arrendatario, novedad de este año en Renta WEB, no tiene mucho sentido en determinados tipos de arrendamientos.
Mas que el NIF del arrendatario, lo importante para poder aplicar la reducción del 60% es que el alquiler se destine a cubrir la necesidad permanente del inquilino. Si eso se establece en el contrato, por su duración y porque expresamente lo diga, no tendrás ningún problema.
Saludos cordiales
Hola,
Tengo una vivienda alquilada a una empresa para sus trabajadores, en el contrato se identifican claramente los dos trabajadores con nombre, DNI ademas de indicar que sera su vivienda habitual durante ese periodo y la imposibilidad de subarrendar la vivienda.
La duda es con la identificacion del DNI de los inquilinos, en este caso deberia ser el CIF de la empresa o los dos DNI de los trabajadores?
Gracias y un saludo
Hola Miguel
El arrendatario es la empresa y es su NIF el que debes indicar.
Identificar a los trabajadores que viven allí es una condición para que el alquiler esté exento de IVA.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.