Los inmuebles de no residentes situados en territorio español están sometidos a tributación en España.
Tanto si eres un extranjero no residente o uno de los muchos españoles que actualmente residen en el extranjero debes pagar impuestos por los inmuebles adquiridos en España. Independientemente de que la vivienda se encuentre disponible para uso propio o esté alquilada.
Así, tributarás en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y, en algunas ocasiones, el Impuesto sobre Patrimonio (IP).
Pero lo primero que habrá que aclarar es el concepto fiscal de residencia.
Este concepto es importante porque determina la forma en que una persona física o una entidad deben tributar por su renta ante Hacienda. Los residentes tributan por su renta mundial en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades (IS). En cambio, los no residentes, tanto personas físicas como entidades, tributan por el IRNR y sólo por la renta obtenida en España.
¿Qué impuestos pagan los no residentes con inmuebles en España?
Residencia fiscal en España
Una persona física es residente en España cuando se dé cualquiera de estas circunstancias:
- Que resida en España 183 días o más a lo largo del año.
- Que tenga en España el centro de sus intereses vitales.
Se presume, salvo prueba en contrario, que un contribuyente reside en España cuando residan habitualmente aquí el cónyuge y los hijos menores de edad que dependan de él.
Serás no residente cuando no se den estas circunstancias.
Tributación de los inmuebles de no residentes
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Es un tributo municipal que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles.
Todos los inmuebles están inscritos en un censo y se les asigna un valor (valor catastral). A este valor se le aplica un tipo de gravamen que establece cada Ayuntamiento y así se obtiene el importe a pagar.
Anualmente, por cada inmueble incluido en el censo, se emite un recibo para efectuar el pago del IBI. El plazo de pago varía en cada municipio. Aunque normalmente coincide en los meses de septiembre a noviembre. Para facilitar su pago y así evitar recargos es conveniente domiciliar el recibo en una cuenta bancaria.
IRNR de inmuebles de no residentes
Las personas físicas y las entidades no residentes serán contribuyentes del IRNR si obtienen rentas en España.
Si se es residente en un país con el que España tenga suscrito un convenio para evitar la doble imposición, habrá que estar a lo que se disponga en él.
Normalmente los convenios suscritos por España consideran que las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos. En caso de doble imposición, será el otro Estado el que deberá eliminarla.
Tributarán en el #IRNR los rendimientos derivados de inmuebles de no residentes situados en España #InmueblesDeNoResidentes Compartir en X
¿Qué grava el IRNR?
Este impuesto, entre otras rentas, grava la tenencia, el arrendamiento y la transmisión de inmuebles de no residentes.
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Todo sobre LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE INMUEBLES
Bien inmueble de uso propio
Si eres un no residente propietario de un inmueble situado en territorio español que no alquilas porque lo mantienes vacío o disfrutas de su uso, debes declarar por imputación de rentas.
La imputación de rentas es un rendimiento que se inventa Hacienda por mantener un inmueble vacío. Considera que todo inmueble que no sea tu vivienda habitual te permite obtener una renta, un alquiler por él. Si no lo haces, Hacienda no tiene por qué perder la parte que le corresponde del rendimiento que podría estar generando el inmueble. Por eso debes imputar una renta por ser propietario de una vivienda aunque esté vacía.
La renta a declarar será el 2% del valor catastral del inmueble o del 1,1% si dicho valor ha sido revisado a partir del 1 de enero de 2012. Es la misma imputación de rentas regulada para los residentes.
El tipo de gravamen que se aplica es el 24%. Para residentes en otro Estado de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein será el 19%.
Las rentas deben declararse en el modelo 210 durante todo el año natural siguiente al ejercicio considerado.
María, residente en París, es propietaria de un apartamento en Barcelona en el que pasa algunos fines de semana. El resto del año permanece vacío. El valor catastral en 2024 (revisado después del 1 de enero de 2012) es 50.000 euros.
Ejercicio 2024
Base imponible 1,1% 50.000 = 550€
Tipo de gravamen 19%
Cuota a pagar 19% 550€ = 104,50€
El plazo de presentación del modelo 210 correspondiente al año 2024 será del 1 de enero al 31 de diciembre de 2025.
Inmueble de no residente arrendado
Las rentas se declararán en el modelo 210. Si sale a pagar, el plazo de presentación e ingreso será los 20 primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero en relación a las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.
Desde 2024 se permite la agrupación anual. Sólo se deberá presentar una declaración anual por las rentas derivadas de cada inmueble.
En el IRNR debe presentarse una declaración por cada tipo de renta y cada pagador.
Pero tratándose de rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados no sujetos a retención, podrán agruparse anualmente en un único modelo 210 por cada inmueble. Lo harán, aunque procedan de varios pagadores (inquilinos), siempre que se indique un código específico de tipo de renta, el 35.
El plazo para presentar la declaración anual por rendimientos del alquiler será en los primeros 20 días del mes de enero del año siguiente. Para su domiciliación seguirá siendo necesaria una cuenta abierta en España y deberá presentarse en los primeros 15 días del año siguiente al fin del ejercicio.
La tributación de las rentas inmobiliarias es muy diferente según el país de residencia.
Residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein
De los rendimientos íntegros se podrán restar los gastos deducibles.
La Ley del IRNR considera deducibles los gastos previstos en la Ley del IRPF siempre que se acredite que están directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España.
No se permite aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto cuando el inquilino use el inmueble como su vivienda permanente.
Aunque el 7 de marzo de 2019 la Comisión Europea inició un procedimiento de infracción contra España por este motivo, todavía no se ha eliminado este trato discriminatorio contra los no residentes.
A los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein se les aplica un tipo de gravamen del 19%.
María, residente en Francia, alquiló en enero de 2024 su apartamento de Barcelona por 1.000€ al mes. Durante el año 2024 ha obtenido 12.000€ de ingresos y los gastos de ese periodo relacionados con el alquiler han sido 8.400€.
Base imponible: 12.000 – 8.400 = 3.600€
Tipo de gravamen: 19%
Cuota a pagar: 19% 3.600 = 684€
Del 1 al 20 de enero de 2025 María deberá presentar el modelo 210 y pagar 684 euros. Si quiere domiciliar el importe deberá presentar la declaración del 1 al 15 de enero.
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Residentes fuera de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein
Estos contribuyentes no pueden deducir ningún tipo de gasto. Y el tipo de gravamen que se les aplica es el 24%.
Por ello, la tributación de los inmuebles de no residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega es mucho más elevada que la de los residentes y la de los no residentes comunitarios.
Se produce así una clara discriminación. Y se vulnera el derecho a la libre circulación de capitales. Este tema también se ha llevado a la Comisión Europea. Veremos cuanto tarda en pronunciarse.
Juan, residente en Estados Unidos, alquiló en enero de 2024 su apartamento de Sevilla por 1.000€ al mes. Durante el año 2024 ha obtenido 12.000€ de ingresos y los gastos de ese periodo relacionados con el alquiler han sido 8.400€.
Base imponible: 12.000 €
Tipo de gravamen: 24%
Cuota a pagar: 24% 12.000 = 2.880€
Del 1 al 20 de enero de 2025 Juan deberá presentar el modelo 210 y pagar 2.880 euros. 2.196€ más que María aunque ha obtenido las mismas rentas.
Transmisión de inmueble de no residente
Cuando un no residente transmite un inmueble situado en España, el comprador está obligado a practicar una retención del 3% del valor de la venta e ingresarla en Hacienda en el plazo de 1 mes desde la fecha de la venta, utilizando el modelo 211. Dicha retención se considera un pago a cuenta del impuesto que debe pagar el no residente por la ganancia obtenida en la transmisión.
La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (incluidos gastos y tributos de las 2 operaciones). Si el inmueble ha estado alquilado, el valor de adquisición deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período arrendado.
El tipo de gravamen es el 19%.
El comprador deberá entregar al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 para que pueda deducirse la retención soportada de la cuota íntegra resultante. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá solicitar la devolución del exceso.
El plazo para presentar el modelo 210 en el supuesto de venta de inmuebles de no residentes es de 3 meses. Se cuentan desde el término del plazo de 1 mes que tiene el comprador para presentar el modelo 211.
Impuesto sobre el Patrimonio
Las personas físicas no residentes están sujetas al Impuesto sobre Patrimonio. Pero sólo por los bienes y derechos de los que sean titulares en territorio español.
La ley estatal establece un mínimo exento de 700.000 euros, que también resulta aplicable a los no residentes.
El impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año. Se declara a través del modelo 714. El plazo de presentación es el mismo que se aplica a los residentes en la campaña de renta. Sólo deben declarar cuando la cuota resulte a ingresar o si el valor de los bienes y derechos es superior a 2 millones de euros, aunque la cuota resulte negativa.
Recuerda que jraeconomistas puede ayudarte resolviendo tus dudas mediante una consulta online. O si lo prefieres, contacta con nosotros y estaremos encantados de confeccionar y presentar las declaraciones a las que estés obligado.
Hola Joaquina
La persona no residente ha hecho cambio de residencia de Alemania a Suiza en el mes de agosto. ¿Cómo debe declarar el tercer trimestre?
Puede hacerse un mes como comunitario y dos meses como extracomunitario, y por tanto presentar dos declaraciones?
Muchas gracias
Buenos días, excelente artículo, muchas gracias. Mi marido y yo somos residentes en Francia y en octubre de 2019 compramos un piso en Valencia para uso propio, no lo tenemos alquilado. Entiendo que tenemos hasta diciembre de 2020 para presentar la declaración del IRNR de 2019 y que como somos los dos propietarios tenemos que hacer dos declaraciones y pagar dos impuestos, ¿esto es así? ¿La cantidad es la misma aunque el piso lo compráramos a final de año? ¿Ustedes trabajan con todas las provincias o sería mejor buscar una gestoría en Valencia? Muchas gracias y un saludo
Hola María
Efectivamente el plazo para presentar vuestras declaraciones correspondientes a 2019 termina el 31 de diciembre de 2020. Sólo tributaríais por el período en el que habéis sido propietarios del inmueble.
Jraeconomistas es una asesoría online con clientes residentes y no residentes en España. Contacta con nosotros si quieres que nos encarguemos de presentar este impuesto.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
hola,Joaquina,en algunas preguntas sobre la fecha de presentación,del modelo 210,se da por hecho,que el plazo de presentación,es trimestral en el caso de los alquileres,cosa que das valida,al no hacer alusión a la misma,ahora mi pregunta seria¿No es cierto que si el resultado de la liquidación es cero,el plazo es enero del año siguiente?Gracias un saludo
Efectivamente Lolin
Si el resultado de la liquidación es cero, el plazo es en enero del año sigiente.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Buenos días Joaquina. Muchísimas gracias por toda la buena información.
Yo y mi esposo residimos en Berlín, y tenemos un piso alquilado en Madrid.
Por lo que he leído, tenemos que hacer IRNR y presentar Mod. 210 trimestralmente.
Tendríamos que hacer cada uno nuestra presentación prorrateando ingresos y gastos?. Tenemos la propiedad del inmueble, según escritura, un 60 y un 40% cada uno. Cuando vivíamos en España, declarábamos los ingresos del alquiler al 50%, pero según he leído en una de tus respuestas anteriores, deberíamos hacerlo proporcionalmente a nuestra propiedad. Supongo que los gastos (hipoteca, comunidad, IBI) serían al 50%.
Como no sabíamos que había que presentar el impuesto trimestralmente, lo vamos a hacer pasado ya un año. El programa, al poner el trimestre del año anterior, ya nos calculará los intereses de demora?
Muchas gracias de antemano por tu respuesta.
Saludos.
Hola Pilar, gracias a ti por leer y comentar
Cada uno debéis presentar una declaración con los ingresos y gastos en proporción a vuestro porcentaje de titularidad.
Si la declaración sale a pagar debe presentarse trimestralmente. Si lo hacéis fuera de plazo (lo vais a hacer pasado ya un año), se devengará el recargo por presentación fuera de plazo sin requerimiento previo. Hacienda lo liquidará después de presentar la declaración.
Contacta con nosotros si quieres que te ayudemos a presentar estas declaraciones.
Saludos cordiales
Buenas noches, actualmente resido em Miami y mi vivienda en España hay períodos que lo alquilo y otros no. La consulta que quisiera saber es que durante el período que lo tengo alquilado, ¿puedo deducirme los gastos en la parte proporciona al período alquilado?. Es que cuando me pongo a cumplimentar dicho modelo, por no ser residente en la UE no se me activa la casilla de gastos ¿es correcto?
Gracias.
Hola Juan Carlos
No se activa la casilla de gastos porque los residentes fuera de la Unión Europea no pueden deducir gastos para determinar el rendomiento neto por alquiler.
Saludos cordiales y gracias por leer el blog.
Hola mi exposa es no residente en estos momentos en españa, esta en Alemania, y a la hora de presentar la declaracion se me plantea una duda, si tenemos un piso como inquilinos en españa he de poner la parte que ella paga de alquiler aunque no resida ? o la dejo en blanco?
Hola Antonio Javier
Cada contribuyente debe declarar los ingresos obtenidos por el alquiler del inmueble en proporción a su participación en la propiedad. Si tú eres residente en España lo declararás en IRPF y tu exposa lo hará en el IRNR por ser residente en Alemania.
Saludos cordiales